ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИЙ (СЕРВИТУТОВ) В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь, вполне, определенное функциональное и разрешенное назначением.
4. Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.
5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития .
6. Земля – это базис для размещения различных объектов недвижимости.
В результате, было определено, что земельный рынок находится на стадии формирования, и не так развит, как рынок недвижимости. В то же время этот сегмент рынка набирает существенные обороты в регионах РФ. Права на земельные участки, используемые в оценке, как объекты-аналоги, выставляются на продажу, в основном, в виде прав аренды, собственности. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на земельном рынке.
В частности, наиболее развит земельный рынок (из вышеречисленных регионов) в г. Москве и Московской обл., Ленинградской, Нижегородской, Ростовской областях и Краснодарском крае. В этих регионах, с течением времени и принятием законов РФ и местных нормативных актов , земельные участки только увеличиваются в своей стоимости.
Земельный сервитут
Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т. п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.
Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т. п. В связи с этим настала актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно землей соседа.
Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.
Понятие и содержание сервитута
Исходя из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.
Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче земельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная земельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства , дает мало оснований для развития института сервитутов.
Для того, чтобы определить насущные проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов), необходимо рассмотреть, прежде всего, законодательство, регулирующее такое понятие, как обременение (сервитут) и возможность определения его рыночной стоимости.
Гражданский Кодекс (часть вторая), от 01.01.01 года, в редакции ФЗ 26.03.03, статьей 553 регулирует права на недвижимость при продаже земельного участка. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
В ЗК главе 4, статье 23 дается полная характеристика права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). Сервитут может быть:
1. Частным (сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством).
2. Публичным (сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков). Кроме того, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и проч.
Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату за него.
Органы государственной власти, органы местного самоуправления или общественная организация, которые обосновывают необходимость введения сервитута, осуществляют экономическую оценку полезности этого сервитута, а собственник участка, в свою очередь, экономически аргументирует будущие или настоящие потери от ограничения своих прав на природные полезности земельного участка. Другими словами, возникает необходимость оценки рыночной стоимости так называемой "соразмерной платы" за причиненные неудобства собственнику такого земельного участка.
Существенным различием у частного и публичного сервитута является оформление их прав на тот или иной вид сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.
Одним из нововведений в ЗК от 01.01.2001г., является то, что сервитут может быть срочным или постоянным. То есть на сервитут накладываются временные рамки, что в свою очередь является большим шагом в земельных отношениях.
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В тоже время, Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов)
Для определения рыночной стоимости земельных участков в законодательной базе Российской Федерации существуют следующие документы:
2. Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.01 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 01.01.2001 , в ред. от 01.01.2001).
3. ФЗ от 01.01.2001 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001).
Определение рыночной стоимости земельного участка - начальный этап затратного подхода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы существующего владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора. Именно потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия решения о приобретении того или иного объекта недвижимости.
Согласно земельному законодательству (ст. 66 ЗК РФ) рыночная стоимость земель устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Земельные участки, участки недр, относятся к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации. (1)
Рыночная стоимость может быть определена для земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) с правовой точки зрения в соответствии с законодательством, то есть имеют правоустанавливающие документы.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов), исследуется возможность применения классических подходов к оценке земельных участков (2).Рассмотрим возможность их применения:
1. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству улучшения в некоторый период времени. В случае оценки обремененного земельного участка, сложно определить его стоимость на этапе застройки (по смете затрат), так как в этом случае, не учитывается возможность использования доли земельного участка, с учетом обременения. Поэтому применение затратного подхода представляется нецелесообразным.
2. Применение сравнительного подхода возможно при наличии достаточного количества аналогов на открытом, свободном рынке земельных участков, с обязательным условием: объекты аналоги должны быть выбраны с учетом обременений, при прочих равных условиях. Опираясь на проведенные автором практические исследования рынка земельных участков и оценки рыночной стоимости прав на земельные участки в регионах, было выявлено следующее:
Земельные участки с обременениями, оформленными надлежащим образом, встречались, практически в единичных случаях: в г. Санкт-Петербург, и г. Москва. Объекты-аналоги к ним подобрать не было возможности ввиду того, что на земельном рынке (данные риэлтерских агентств г. Москва и г. Санкт-Петербург) такая информация является закрытой и становится прозрачной только в момент совершающейся сделки. Такая же ситуация сложилась и других обследованных регионах РФ.
Поэтому применение сравнительного подхода, в принципе, возможно только с позиции оценки других прав объектов-аналогов, с последующей поправкой на долю сервитута в объекте оценки. Поправку на наличие сервитута можно вводить только после выделения доли сервитута, приходящегося на оцениваемый земельный участок. Долю сервитута в земельном участке можно определить, опираясь на площадь, занимаемую сервитутом (указана на плане земельного участка) согласно правоустанавливающему документу на оцениваемый земельный участок.
Доходный подход, как было отмечено выше, отражает позицию наиболее вероятного покупателя (инвестора), заинтересованного в приобретении права на земельный участок. Очевидно, что потенциальный покупатель планирует получение дохода от земельного участка и ему важно знать, как повлияет обременение (сервитут) на величину этого дохода.
Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Данный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Доход от любого объекта недвижимости выражается в коэффициенте капитализации. Причем чем ниже коэффициент капитализации объекта, тем выше его рыночная стоимость. В рамках доходного подхода, как правило, применяются следующие методы: Метод капитализации земельной ренты , Техника остатка дохода от земли, Метод предполагаемого использования.
Для оценки земельного участка с обременением возникает сложность при определении дохода, так как выделить ту часть, которая именно и будет приносить доход, практически невозможно. Поэтому, автор предлагает учесть дополнительные риски, связанные с условиями, собственно, обременения (сервитута), которые увеличат коэффициент капитализации и приведут доход от аналогичного (не обремененного) земельного участка к стоимости этого же земельного участка с учетом обременения (сервитута).
Выводы
Исходя из вышесказанного, можно описать общие проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации: Неразвитость земельного рынка в Российской Федерации.
1. Неразвитость института сервитутов в Российской Федерации.
3. Сложность в оценке рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации при определении доли ограничений в общей стоимости земельных участков.
4. Сложности при формировании и отражении в правоустанавливающих документов доли сервитута и уровня соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут.
5. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на Российском земельном рынке.
Используемая литература
1. Статья 1-4 ФЗ от 01.01.2001 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001 , от 01.01.2001 , от 01.01.2001)
2. Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.01 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 01.01.2001 , в ред. от 01.01.2001).
3. Федеральный закон от 01.01.2001 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001).
4. Постановление Правительства от 01.01.2001 г. № 000 "Об утверждении стандартов оценки"
5. Распоряжение Минимущества России от 01.01.2001 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков"
В пункте 15 Федерачьного стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» затратный подход характеризуется как совокупность методов стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа и устареваний.
При земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий.
Рыночная оценка земельных участков
Документы, необходимые для земельных участков:
1. Свидетельство о собственности на земельный участок 2. Кадастровый план земельного участка 3. В случае, если собственником земельного участка является юридическое лицо — справка о балансовой стоимости и дате постановки на бухгалтерский учет.
Оценка земельного участка с обременениями
к.т.н. Ю.А. Крюков. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости4.3. Обременения и сервитуты земельного участка.
Обременения — это право иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установле нные законодательством права, налагаемые на недвижимость (18).
При экономической земельного участка обременения часто понимают в узком смысле, как объем работ, который необходимо выполнить в физическом и/или стоимостном выражении, чтобы подготовить земельный участок под строительство или и ное разрешенное пользование.
Следует ли учитывать обременение (залог в банке) при определении стоимости земельного участка в рамках переоценки ОС?
Почему решили, Алексей, что по рыночной-значит, без учета обременений? Разве рыночная однозначно считается без обременений.
Хотелось бы как-то обосновать.
По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя)
Снятие обременения с продаваемого объекта С СОГЛАСИЯ БАНКА с последующей его продажей и предоставлением банку в качестве обеспечения иного объекта (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т.
Оценка сервитута (обременения)
Сервитут — от латинского servitus, servitutis. что переводится как «подчинённое положение». Гражданский Кодекс РФ в ч. 1 ст. 274 определяет понятие земельного сервитута, как право ограниченного пользования чужим земельным участком. В той же статье ГК РФ записано, что владелец земельного участка может потребовать от владельца соседнего участка предоставить ему право ограниченного пользования соседним участком, то есть сервитут.
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, сохраняет все права на участок.
Оценка недвижимости с обременением
Оценка имущества для посольства при получении визы
Рыночная имущества при разделе собственности
Оценка имущества для иностранных организаций и составление отчета на английском языке
Оценка рыночной стоимости имущества при купле-продаже
Оценка муниципального и государственного имущества
Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве
страховой стоимости имущества для целей страхования
Независимая недвижимости в Москве и Московской области
Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн
Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования
стоимости недвижимости на примерах
зданий офисного и административного назначения
Оценка стоимости сооружений и промышленной недвижимости
Переоценка недвижимости в бухгалтерском учете
Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения
Оценка стоимости незавершенного строительства
недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров
Независимая оценка квартиры в Москве и Московской области
стоимости доли в квартире
Определение размера дисконта при оценке доли в квартире
Как оценить квартиру самостоятельно
Оценка земли в Москве и Подмосковье
Особенности оценки земельного участка в Москве
Оценка земли сельскохозяйствен- ного назначения
Наилучшее использование земли
Факторы ценообразования в оценке стоимости земли
права аренды земельного участка
Оценка арендной платы.
Иногда законы или договора накладывают на имущество определенные ограничения, которые называются обременением. В связи с возникновением обременения пользование, владение и распоряжение имуществом может ограничиваться как незначительно, так и очень существенно.
При оценивании объекта недвижимости учитывается его правовой статус. Это означает, что рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из имеющихся на него прав юридических или физических лиц.
Стоимость услуг по оценке недвижимости с обременением
| Объект оценки | Единица измерения | Ориентировочная стоимость, руб. |
| 1 объект | 5 000 |
| 1 объект | 15 000 |
| Здания и помещения: | ||
| 1 объект | 37 500 |
| 1 объект | 45 000 |
| 1 объект | 75 000 |
| 1 объект | 105 000 |
| 1 объект | от 110 000 |
| 1 объект | |
| Земельные участки: | ||
| 1 объект | 15 000 |
| 1 объект | 30 000 |
| 1 объект | 60 000 |
| 1 объект | 75 000 |
| 1 объект | от 80 000 |
| 1 объект | от 7 000 (минимальная стоимость за Отчет) |
Понятие «обременения»
Наиболее простой в оценочной практике случай — это когда право собственности на объект недвижимости принадлежит только одному лицу. В этом случае стоимость права собственности полностью идентична рыночной стоимости имущества.
Однако случаются ситуации, когда на один объект присутствуют права сразу нескольких лиц (основного собственника и третьих лиц). В таком случае стоимость права собственности на недвижимость определяется с учетом имеющихся еще прав. Такие права третьих лиц и получили название «обременение».
Оценка недвижимости с обременением является особой процедурой. Ведь в этом случае необходимо оценить, насколько стоимость объекта будет снижена вследствие ограничения его использования из-за имеющихся обременений (отягощений).
Виды обременений и их возникновение
Из всех возможных видов обременений стоит рассмотреть наиболее распространенные из них:
- залог;
- сервитут;
- аренда.
Обременение залогом возникает в том случае, если недвижимость выступает обеспечением при получении кредита. В этом случае нужно учитывать права кредитора на этот объект, которые он может потребовать удовлетворить в законном порядке.
Обременение сервитутом возникает при предоставлении третьим лицам права частично использовать недвижимость (преимущественно это относится к земельным участкам). К примеру, обладатель сервитута может иметь право проезжать по определенному участку, чтобы попасть на нужный ему объект.
Обременение арендой возникает тогда, когда имущество арендуется третьим лицом, что дает ему право владеть и пользоваться недвижимостью в течение оговоренного срока.
Виды сервитутов
Сервитуты разделяются на частные и публичные. Частный сервитут возникает при заключении договора между двумя лицами: одно владеет земельным участком, другое нуждается в его частичном использовании.
Действующее российское законодательство требует обязательной регистрации частного сервитута. Если у собственника участка есть договор и документ о регистрации сервитута, то он может по своему желанию расторгнуть договор. В случае, если между сторонами договора возникла конфликтная ситуация, которую они не могут разрешить самостоятельно, потребуется независимая оценка сервитута. А такие конфликты возникают достаточно часто.
Несмотря на возможность оценки, сервитут не может быть продан, передан в аренду или в виде залога. Владелец недвижимости, заключая сделку, касающуюся этого имущества, обязан уведомить другую сторону о наличии сервитута. Если это не будет сделано, договор может быть признан недействительным, а лицо, умолчавшее о сервитуте, обязано будет возместить ущерб.
Отличие публичного сервитута заключается в том, что по нему решение принимается после публичного обсуждения либо с учетом нормативных актов, которые приняты различными органами власти.
Другой ключевой особенностью публичного сервитута является то, что он устанавливается в интересах всего государства, отдельного региона, местных органов власти или жителей определенной территории. В то же время, согласно Земельному Кодексу, обременение публичным сервитутом для собственника недвижимости должно быть минимальным.
Если все же невозможно добиться минимального обременения для владельца недвижимости, законодательство требует установить плату в качестве компенсации за причиненный ущерб. Чтобы определить размер компенсации, требуется оценить стоимость сервитута с привлечением независимого эксперта.
В исключительных случаях установленный сервитут приводит к тому, что владелец или арендатор вообще не может использовать земельный участок в собственных интересах. Российское законодательство дает право такому лицу потребовать, чтобы орган власти, установивший сервитут, выкупил этот участок полностью либо же в полной мере возместил понесенный ущерб. Отменить публичный сервитут можно только по соответствующему решению органа власти.
На сегодняшний день законодательство РФ достаточно четко регулирует вопросы, связанные с наложением различных ограничений прав на объекты недвижимого имущества. В свою очередь существующее разнообразиевозможных ограничений права с позиции оценочной деятельности означает то, что каждое ограничение имеет свой экономический смысл, а следовательно неким образом выделяет связанный с ним объект из многообразия существующих.
В связи с этим возникает вопрос концептуального характера о наличии или отсутствии влияния различного рода обременений на рыночную стоимость недвижимости . Не следует полагать, что данный вопрос относится только к сфере интересов профессиональных субъектов рынка недвижимости, поскольку во многих случаях собственники подобного имущества не могут четко для себя определить является ли их собственность более дешевой, чем подобные объекты, представленные на рынке.
Поэтому необходимоучитывать следующее: положительное влияние обременений на стоимость имущества практически исключено, по крайней мере, сложно найти существующий пример, который наглядно бы иллюстрировал, что обременение права на объект положительно повлияло на его стоимость.
Не вдаваясь в юридические подробности, под обременением права следует пониматьограничения, которые налагаются на возможности собственника или лица, обладающего иными полномочиями на объект. Исходя из этого, наверное, можно дать ответ, что в итоговой величине стоимости подобное обременение в обязательном порядке должно иметь некую численную составляющую, снижающую рыночную стоимость.
Но уже при незначительном погружении в правовые нюансы становится явным, что подобный ответ на самом деле не так уж и очевиден.
Так, например арестованное имущество на рынке, как правило, стоит дешевле, поскольку сделка проводится не в рамках стандартных рыночных условий, а на ее совершении сказываются чрезвычайные обстоятельства, а именно, одна из сторон имеет обязанность реализовать объект недвижимости вне зависимости от своего желания. Но в таком случае оценщиком определяется уже не рыночная стоимость в чистом виде, а стоимость с оговоренными ограничениями и допущениями.
Применительно к определению стоимости многих объектов, на которые наложены обременения, нельзя упускать из внимания, что часто, заказчиком оценки попросту ставится некорректная задача, а именно, определения рыночной стоимости , когда на самом деле все обстоятельства потенциальной сделки указывают на то, что должна быть определена именно ликвидационная стоимость.
Но в подтверждение предположения о том, что вопрос влияния наличия обременений на стоимость объекта недвижимости не является однозначным, можно привести пример с таким видом обременения как сервитут.
Например, имеется некий земельный участок, через который проложена дорога. Сервитут, наложенный гос. органами на данный земельный участок означает для собственника, что по указанной дороге могут двигаться любые субъекты, вне зависимости от наличия согласия на это собственника.В таком случае необходимо рассматривать то каким образом дорога пролегает на данном участке и то, как ее наличие влияет на использование земельного участка. Так, например, дорога может быть очень даже полезной для существования автосервиса. В таком случае, вряд ли можно будет заключить, что рассматриваемый земельный участок должен стоить на рынке дешевле, чем остальные с сопоставимым назначением.
Приведенные примеры наглядно иллюстрируют, что для ответа на вопрос о влиянии обременения на стоимость объекта недвижимости не стоит отвечать, предварительно глубоко не вникнув в ситуацию, которую формирует существующее ограничение права. А это в свою очередь может создавать определенные надежды для собственников подобного имущества на то, что их объект может спокойно конкурировать с недвижимостью, выставленную на продажу на рынке.
