Внешний (экономический) износ имущественных комплексов промышленных предприятия. Методы расчета.
Карцев П.В.
Износ как потеря стоимости имущества
Существует несколько методов расчета износа, как общей потери стоимости объекта под влиянием действия различных факторов. Основных метода два: метод разбивки и метод оставшегося срока экономической жизни. Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ. Общий (накопленный) износ при этом рассчитывается в соответствии со следующей формулой: Физический износ вызван физическим старение имущества, признаками которого являются потеря прочности, точности, снижение производительности. Здесь фактическое состояние имущества сравнивается с состоянием такого же нового объекта. Функциональный (моральный) износ может быть вызван наличием целого ряда факторов: более современных аналогов имущества, которые обеспечивают большую производительность; повышенным потребление ресурсов в процессе производства оцениваемого объекта по сравнению с современными аналогами; более высокой стоимостью создания самого объекта по сравнению с аналогами; для зданий – несоответствие планировочных решений современным требованиям и многими другими. Внешний (экономический) износ – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. Метод оставшегося срока экономической жизни предполагает учет всех факторов износа в одном показателе – оставшемся сроке экономической жизни. Износ здесь рассчитывается по формуле:
Способы расчета внешнего износа
Очень часто в оценочной практике используется первый метод расчета износа. Если с определением физического износа проблем возникает не много, поскольку в советское время была разработана достаточно большая нормативная база по строительству и машиностроению, нормы амортизации и прочие показатели, которые могут быть использованы для оценки физического состояния объекта, то с определение остальных двух составляющих имеется намного больше сложностей. При этом в наше время снижение стоимости имущества, построенного в советское время, произошло больше под влиянием экономических факторов, поэтому следует особое внимание уделять правильной оценке внешнего (экономического) износа. В настоящее время практически не существует способов определения внешнего износа в нашей стране, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом. В то же время существует несколько способов, которые заслуживают наибольшего внимания. Вариант 1. Разбивка на микро и макро- экономические составляющие. Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает вследствие воздействия макро- и микро- факторов. Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли. То же можно сказать и про экономическую ситуацию в регионе. Ситуация в отрасли в целом может быть достаточно хорошей, но в местной промышленности, в таких отраслях как сельское хозяйство, пищевая промышленность, швейная промышленность и т.п. (применительно к малым и средним предприятиям) отдельных регионах может быть кризис. Предприятия работают на местные рынки. Снижение платежеспособного спроса в данном конкретном регионе сказывается на доходности этих предприятий, а соответственно на их стоимости. Микро-факторами может быть признано несоответствие отраслевым, региональным показателям показателей загрузки мощностей и доходности на конкретном предприятии. В сравнительном и доходном подходе это учитывается через соответствующие отраслевые коэффициенты или напрямую через поток дохода конкретного предприятия. В затратном же подходе это должно учитываться через внешний износ. Макроэкономические факторы могут быть учтены через разницу в уровне доходов населения конкретного региона по сравнению со среднестрановым показателем. Доходность по отраслям обычно хорошо коррелирует со средними заработными платами по этим отраслям, поэтому отраслевую составляющую также можно учесть через данный показатель.
| И Вн.Макро% | ||
| ЗП Страна | средняя заработная плата по России, руб.; |
|
| ЗП Регион | средняя заработная плата в регионе, руб.; |
|
| ЗП Отрасль | средняя заработная плата в отрасли, руб. |
|
| И Вн.Макро% | макроэкономическая составляющая внешнего износа, %; |
|
| F Предприятие | фондоотдача на оцениваемом предприятии, руб.; |
|
| F Средняя | средняя фондоотдача в регионе по соотв. отрасли, руб. |
|
Пример расчета внешнего износа
для птицефабрики яичного направления
Возможно, если необходимо получить не только значение стоимости всего производственного комплекса, но и стоимость отдельных его составляющих элементов, учитывать степень загрузки отдельно по группам имущества, входящим в комплекс. Следующий пример показывает, как это было сделано в реальной оценочной практике при оценке агропромышленного предприятия, состоящего из трех птицефабрик яичного направления. Внешний износ рассчитан раздельно для основного производственного оборудования (клеточного оборудования и инкубаторов), основных производственных зданий (птичников) и прочих производственных основных средств. Подобный расчет внешнего износа связан с различной степенью загрузки данных групп основных средств. Внешний износ основных производственных зданий (птичников)
Внешний износ птичников рассчитан исходя из степени использования данных зданий, на которую влияют: - степень использования зданий как таковых, используется или не используется в производственном процессе (доля неработающих птичников из общего количества) , степень загрузки оборудования, установленного в здании (отношение фактически используемого количеству птицемест к нормативному), уровень выхода продукции (отношение фактической яйценоскости к нормативной).
- степень загрузки оборудования, установленного в здании (отношение фактически используемого количеству птицемест к нормативному), уровень выхода продукции (отношение фактической яйценоскости к нормативной).
| № | Расчет внешнего износа | Всего | Филиал №1 | Филиал №2 | Филиал №3 |
| Внешний износ для зданий птичников | |||||
| По количеству работающих птичников | |||||
| 1 | Всего птичников | 79 | 29 | 23 | 27 |
| 2 | из них не работает | 31 | 5 | 11 | 15 |
| 3 | Доля неработающих птичников, % | 39% | 17% | 48% | 56% |
| По использованию птицемест | |||||
| 1 | 57% | 58% | 51% | 61% | |
| 2 | Использование мощности по молодняку, % | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | 43% | 38% | 35% | 61% | |
| Третья составляющая внешнего износа | |||||
| По яйценоскости птицы | |||||
| 1 | 270 | 245 | 250 | 287 | |
| 340 | 340 | 340 | 340 | ||
| 2 | Выполнение нормы, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Итого внешний износ для зданий | 80% | 77% | 86% | 77% | |
| Внешний износ для оборудования | |||||
| Первая составляющая внешнего износа | |||||
| По использованию птицемест | |||||
| 1 | Коэффициент использования птицемест по взрослой птице | 57% | 58% | 51% | 61% |
| 2 | Коэффициент использования птицемест по молодняку | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | Общий коэффициент использования птицемест | 43% | 38% | 35% | 61% |
| Вторая составляющая внешнего износа | |||||
| По яйценоскости птицы | |||||
| 1 | Яйценоскость, яиц в год с одной несушки (средняя) | 270 | 245 | 250 | 287 |
| Норма яйценоскости, яиц в год | 340 | 340 | 340 | 340 | |
| 2 | Выполнение нормы, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Итого внешний износ для оборудования птичников | 66% | 73% | 74% | 49% | |
| Внешний износ для прочих зданий и оборудования | |||||
| По использованию проектной мощности по кол-ву птицемест | |||||
| 1 | Производственная мощность, птицемест | ||||
| - | Несушки | 982 | 350 | 272 | 360 |
| - | Молодняк | 1073 | 360 | 382 | 331 |
| - | Родительское стадо | 209 | 76 | 61 | 72 |
| Итого | 2264 | 786 | 715 | 763 | |
| 2 | Фактический размер стада, голов | ||||
| - | Несушки | 488 | 204 | 131 | 153 |
| - | Молодняк | 238 | 77 | 63 | 98 |
| - | Родительское стадо | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Итого | 726 | 281 | 194 | 251 | |
| 3 | Использование мощности по несушкам, % | 50% | 58% | 48% | 43% |
| 4 | Использование мощности по общему поголовью, % | 32% | 36% | 27% | 33% |
| Итого внешний износ для зданий и оборудования | 68% | 64% | 73% | 67% |
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и так далее.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (рис).
Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).
Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Методы расчета физического износа зданий следующие:
· метод технической экспертизы;
· стоимостный;
· метод срока жизни.
Метод технической экспертизы для расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле:
,
где F ф – физический износ здания, %;
F i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;
L i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n – количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.
Последовательность реализации метода:
1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.
2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики:
Число поврежденных участков
Определение размеров повреждения – площадь, длина или глубина.
3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива. (ВСН 53-86)
4. Заполнение соответствующих таблиц по расчету физического износа.
Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
· по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
· трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
· невозможность измерения функционального и внешнего износа;
· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением его стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ:ФЖ)*100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)]*100,
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
И = (ХВ: ФЖ) * 100,
где И – износ, %;
ХВ – хронологический возраст.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = ВС * (И: 100),
где И – износ, %;
ВС – восстановительная стоимость.
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ также подразделяют на устранимый и неустранимый.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.
Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:
- недостатками, требующими добавления элементов;
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
- «сверхулучшениями».
- Метод капитализации потерь в арендной плате
- Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Методы определения функционального износа:
- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Не отражает прибыли инвестора.
Федеральное агентство по образованию Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
Ижевский государственный технический университет
Воткинский филиал
Кафедра «Э и ОП»
ДП факультет
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине: «Экономика недвижимости»
на тему: «Определение износа объекта недвижимости»
Выполнил: ст. гр. ВЗ 7-21-2 (5,6) Селеткова В. В.
Проверил: Федорова Л. Л.
Воткинск
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.
Выделяют два способа расчета износа:
Метод срока жизни;
Метод разбиения на виды износа.
1. Расчет износа методом срока жизни
Совокупный накопленный износ является функцией времени объекта.
При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (см. рис 1)
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший с ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис 1).
Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (рис. 1)
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:
И = (ЭВ: ФЖ) 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] 100%, (1)
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
И = (ХВ: ФЖ) 100%, (2)
где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (1).
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = СВ (И: 100), (3)
где И – износ, %; СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
2. Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа .
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Классификация износа объектов недвижимости (рис 2.)
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
Экспертный;
Нормативный (или бухгалтерский);
Стоимостной;
Метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный . Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Пример:
В таблице 1 определен износ
отдельных конструктивных элементов
здания экспертным методом.
Таблица
1
Расчет физического износа здания (табл.2): Таблица 2
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.
Условный пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл.3
Таблица 3
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Метод срока жизни применяется для расчета физического износа.
К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).
Причины функционального износа:
Недостатки, требующие добавления элементов;
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
Сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и, без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя. В таблице 4 приводится пример расчета функционального устранимого износа. Таблица 4
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
Капитализацией потерь в арендной плате;
Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл.5).
Таблица 5.
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и, в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.
Таблица 6.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
Метод капитализации потерь в арендной плате;
Метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
Метод парных продаж;
Метод срока жизни.
Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.
Подобный подход к расчету внешнего износа показан в таблице 7.
Таблица 7.
Причины сноса:
Необходимость перепланировки;
Расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:
1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле:
И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) 100 = 33%.
Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
И= (30 / 35) 100 = 86%.
Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.
Определения Объект недвижимости , который не соответствует установившимся... старых объектов недвижимости , когда имеется надежная информация для расчета износа ; определение рыночной...
Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости...
Дипломная работа >> Экономика... износ объекта недвижимости . Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов: определение величины исправимого физического износа ; определение ...
3 этап.
Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.
Понятие "износа", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. "Амортизация" в бухгалтерском учете - это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости, в оценочной деятельности "износ" рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.
В дополнении к этому различию необходимо также разграничивать термин "износа", используемый в затратном подходе при оценке недвижимости и "снижением стоимости объекта", используемом Эллвудом при ипотечно-инвестиционной капитализации.
При затратном подходе износ определяется в долларах по текущему курсу в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства объекта, а у Эллвуда с последующей его перепродажи. У Эллвуда также не делается попытка распределения величины снижения стоимости объекта между его отдельными компонентами.
При затратном подходе износ используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью применения затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.
Существует три вида износа: физический, функциональный (или моральный) и внешний (или экономический).
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем. Например, дефекты конструктивных элементов.
Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй тип - под воздействием естественных и природных факторов.
Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. При отклонениях в нормальных условиях эксплуатации объекта (землетрясение, наводнение и пр.) используются поправочные коэффициенты, определяемые экспертным путем.
Существует четыре метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.
Процент физического износа, например, жилого объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН - 53-86 Госграждан-строй".
Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле:
Удельный вес конструктивного элемента i x % износа элемента i
Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания (см. табл. 3).
Таблица 3
Расчет физического износа здания
Исходя из возраста здания и его состояния, физический износ здания составил А % от его восстановительной стоимости.
Данный метод определения физического износа здания можно назвать "экспертный". Он обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.
Эксперту-оценщику необходимо также знать, что существует устранимый физический износ и неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.
Неустранимый физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта можно исправить, но если при этом издержки исправления превосходят полученные выгоды, то износ считается неустранимым.
Для определения неустранимого физического износа, элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.
Другим методом расчета физического износа долговременных элементов является определение затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод), представленный в таблице 4.
Таблица 4
Стоимостной метод определения физического износа"
В данном случае, путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.
Более точный скорректированный стоимостной метод расчета физического износа получается тогда, когда процент износа элементов здания определяется как средневзвешенная величина.
Ко второй категории, категории быстроизнашиваемых элементов здания, относятся такие элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. К ним относятся кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством проведения текущего ремонта.
Методы расчета физического износа для этой категории элементов здания аналогичны тем методам, которые использовались выше для оценки физического.
Существует также нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений. Он предполагает использование единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета министров СССР от 29 октября 1990 г. №1072.
Функциональный износ объекта.
Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.
Функциональный износ, также как и физический износы может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счетчиков водяных и газовых, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная: стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым.
Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем, может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир (см. табл. 5). Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.
Таблица 5
Расчет неустранимого функционального износа
Этот пример является иллюстрацией случая, когда имелся недостаток качественных характеристик, т.е. недоставало одной комнаты для получения большего дохода, чем от сдачи однокомнатной квартиры в аренду.
Примером функционального износа, когда имеются избыточные потребительские качества, может служить наличие так называемых "излишних элементов", когда жители дома, приспосабливая его "под себя", вносили какие-то изменения для собственного удобства. Например, создание систем внутренней связи или кондиционирования воздуха. Издержки по установке этих элементов в сумме составили 30000 долл. А при оценке дома эти элементы прибавили дому стоимости лишь на 25 тыс. долл. Таким образом, убыток от установки этих элементов составил 5000 долл. Этот убыток и будет составлять величину неустранимого функционального износа, связанного с избыточными потребительскими качествами дома.
Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания.
Поправочный коэффициент представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется, исходя из срока жизни объекта.
Внешний (или экономический) износ.
Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами. Причинами внешнего износа являются общий упадок района, в котором находится объект, действиями правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочими изменениями на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.
Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к ""малопривлекательным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр.
Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, другой - нет.
Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания (см. табл. 6)
Таблица 6
Расчет внешнего износа с помощью анализа парных продаж
Другим способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Капитализация осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора так, как это производится в таблице 5.9.
Определение физического износа объекта методом расчета срока жизни.
Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад В стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Срок физической жизни объекта - это период времени, когда здание - существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после, капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.
Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию.
Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от оценки до окончания экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение уровня жизни может существенно снизить срок экономической жизни объекта. Это явление частично можно наблюдать с "хрущевскими" пятиэтажками.
Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:
И/ВС - ЭВ/ТС Э. Ж,
где И -износ;
ВС - восстановительная стоимость;
ЭВ - эффективный возраст;
Тз Ж - типичный срок экономической жизни.
Эта формула может быть записана следующим образом:
процент износа от восстановительной стоимости = ЭВ/ТС ЭЖ.
Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженного в процентах.
Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего износа.
к.т.н. Яскевич Е. Е.Износы связываются с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно - восстановительные работы.
В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта /1/.
Методология затратного подхода заключается в определении всех понесенных затрат по вступлению в права собственности (аренды, пользования) на земельный участок (далее ЗУ), определении стоимости нового строительства объектов со внесением износов. Общепринято рассчитывать затратный подход (например, здание с участком земли), исходя из следующих выражений:
1). При денежном выражении износов и отсутствии их влияния друг на друга:
Стоимость строительства * ПП - Физ.Износ - Функ.Износ - Внешний Износ + Стоимость прав на землю (формула 1)
2). При относительных величинах износов с учетом их влияния друг на друга:
Стоимость строительства * ПП * (1 - Физ.Износ) х (1 - Функ.Износ) х (1 - Внешн.Износ) + Стоимость прав на землю (формула 2)
ПП - прибыль предпринимателя.
Износы принято относить только к стоимости строительства объектов.
При этом общепринято разделять физический и функциональный износы на устранимые и неустранимые по их влиянию на стоимость объектов недвижимости (целесообразно или нецелесообразно производить затраты на ремонт с точки зрения повышения стоимости объектов.).
Физ.Износ = Устранимый Физ. Износ + Неустранимый Физ. Износ.
Аналогичное выражение - по отношению к функциональному износу.
Методология сравнительного подхода при внесении корректировок в стоимость аналогов предлагает нам использовать методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы. Наименее развиты - статистические методы.
Методология доходного подхода при учете затрат на содержание зданий и сооружений предлагает нам использовать денежные выражения, учитывающие стоимости проведения различных видов ремонтов.
В ряде работ обсуждалась корректность применения выражений для затратного подхода (Ю.С.Зайцев, Карцев П.В.,) и место в них "Стоимости прав на землю" (В.Г.Мосинец), однако все то, что предлагается теоретически, всегда должно быть подкреплено практическими данными, что, к сожалению, в последнее время редко встретишь.
Попытаемся провести общий анализ выражений на основании использования метода рыночной экстракции (будем анализировать данные рынка купли - продажи объектов недвижимости).
Целью исследований являлось изучение характера зависимости стоимости различных объектов недвижимости от износов (проверка достоверности вышеприведенных формул).
Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На этом рынке можно найти выборки данных по сопоставительной стоимости объектов недвижимости с обоснованным учетом лишь определенных видов износов (например, физических, абстрагируясь от функциональных и внешних износов). На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между износами объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: http://www.stn.ru/ , http://www.izrukvruki.ru/ за март - июнь 2003 г.
Анализ проводился с использованием выборки данных по "среднестатистическому" направлению г. Москвы - Южному Административному Округу (ЮАО) и, частично, (для квартир) по Юго-Западному (ЮЗАО). Учет стоимости ЗУ велся дифференцированно, при этом подбирались объекты, расположенные на участках земли, стоимость долгосрочной аренды (49 лет) которых колебалась в пределах 450 000…600 000 долл./га. Для снижения влияния ЗУ на стоимости объектов (кроме загородных владений), - подбирались объекты в многоэтажных (более 5 эт.) зданиях. Загородные владения анализировались со стоимость ЗУ "под зданиями" методом "парных продаж".
Указанная цель подразумевала решение следующих задач:
определение направлений исследования;
выборка стоимостных данных по квартирам, офисным помещениям, производственным помещениям, торговым помещениям, расположенным в ЮЗАО, ЮАО города Москвы, и загородным владениям, расположенным на удалении 25…40 км. от МКАД по южному направлению;
статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;
построение графических зависимостей стоимости помещений от их износов и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;
анализ полученных зависимостей и общие выводы.
Определение направлений исследования:
Конечной целью при применении затратного, сравнительного и доходного подходов является выход на рыночную стоимость объектов недвижимости. Износы связаны с потерей рыночной стоимости, - поэтому их вклады в стоимость объектов могут быть проверены с помощью сопоставимых выборок данных, используя метод рыночной экстракции.
Направление № 1. Влияние Физических износов на стоимость объектов.
1.1. Определение вклада "Устранимого физического износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.
1.2. Определение вклада общего "Физического износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости.
Направление № 2. Влияние функциональных износов на стоимость объектов недвижимости.
Направление № 3. Совокупное влияние износов на стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов.
1. Определение вклада "Устранимого Физического Износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости
Вклад ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости помещений по предложениям "помещение требует косметического ремонта" и "отремонтированное помещение"; для квартир - по разнице стоимостей по первичному ("без отделки") и вторичному ("с отделкой") рынку. Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для ЮАО г. Москвы /6/.
Квартиры.
Для проведения анализа использовались данные по однокомнатным квартирам в панельных домах (17…22 этажных серии П-44…П-3), расположенные свыше 8 км. от Центра, при представительности сравниваемых выборок - свыше 25 образцов.
Административно - офисные помещения
Для проведения анализа использовались данные по административно - офисным помещениям класса "В2" и "С" в диапазоне площадей 800…1500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности(конструктивные системы КС-1 и КС-4), расположенные на удалении свыше 8 км от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.
Производственные помещения
Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 1000…2500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 12 образцов.
Торговые помещения
Для проведения анализа использовались данные по торговым помещениям (магазинам), расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 400…800 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.
Загородные владения.
Для проведения анализа использовались данные по загородным владениям (двухуровневые кирпичные коттеджи) в диапазоне площадей 160…280 кв. м (участки площадью 8…14 соток), расположенные на удалении 25…40 км. от МКАД по южным направлениям при представительности сравниваемых выборок "парных продаж" - свыше 12 пар.
Для удобства пользования будем оперировать удельными стоимостями на единицу площади (долл./кв. м)
В табл.1 приведены средние данные по выборкам, а также соотношения средних стоимостей до и после ремонтов, разница в средних стоимостях, ориентировочные стоимости ремонтов (отделки) и соотношения разницы в стоимости ремонтов к ориентировочной стоимости ремонтов:
Таблица 1.
Объект недвижимости |
Средняя стоимость объекта, требующего ремонта, (Сдо) долл./кв. м |
Средняя стоимость после ремонта, (Спосле) долл./кв. м |
Соотно- |
Разница, (Ср) долл./кв. м |
Ориенти- |
Соотно- |
||
|
Квартиры 1-комнатные |
Сборный ж/б |
|||||||
|
Офисные помещения |
Кирпичные и сб. ж/б |
|||||||
|
Производственные помещения |
Сборный ж/б |
|||||||
|
Торговые помещения |
||||||||
|
Загородное владение |
В табл.1 приведены данные по ориентировочной стоимости ремонтов. Эти стоимости определялись, исходя из следующих данных:
1). Стоимости ремонтов по оценке страховых фирм Москвы:
- Простой - 75 долл./кв. м.
- Улучшенный - 200 долл./кв. м.
- Евроремонт - 400 долл./кв. м.
Приведенные данные являются завышенными и не отражают четкой градации в видах ремонтов.
2). Стоимости ремонтов по данным строительных фирм Москвы (использованы в расчетах):
- Простой - 40…60 долл./кв. м.
- Улучшенный - 80…140 долл./кв. м.
- Евроремонт - 150…350 долл./кв. м.
- Высококачественный - 400…800 долл./кв. м. и выше (с применением натуральных материалов - дерево, камень…).
Из вышеприведенной табл.1 следует:
Наименьший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для производственных и офисных помещений (видимо новые владельцы стремятся всегда оборудовать офисные помещения под свой дизайн, а для производственных помещений относительная стоимость отделки - невысока) ;
Наибольший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для загородных владений, при этом новая отделка существенно повышает рыночную стоимость объектов;
Вторичный рынок жилья (на примере 1-комнатных квартир в типовых панельных зданиях) показывает более высокую стоимость отделанных помещений;
В пределах точности расчетов вклад устранимых износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен (Учет "Устранимого Физ. Износа" следует вести с понижающими коэффициентами 0,2…0,35).
2. Определение вклада общего "Физического Износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости
Методы расчета физического износа /1/:
- нормативные (для жилых зданий);
- стоимостные;
- метод срока жизни и т.д.
Нормативные методы основаны на использовании различных нормативных материалов. В качестве примера можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86) Госстроя СССР.
Следует отметить (п.1.1 ВСН 53-86), что в этом случае "физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".
Возникает вопрос: а как стоимость ремонтных затрат, отнесенная к восстановительной стоимости, связана с рыночной стоимостью объекта?
В основе стоимостных методов определения физического износа также лежит определение прямых затрат на проведение ремонтных мероприятий.
Опять возникает вопрос о связи стоимости ремонтных работ с рыночной стоимостью объекта.
В основе метода срока жизни лежат соотношения эффективного срока жизни конструкционных элементов здания ("короткоживущих" и "долгоживущих") или всего здания с их типичным сроком физической жизни.
Опять вопрос: как эти соотношения связаны с рыночной стоимостью объекта?
Рассмотрим "Методику определения аварийности строений" МГСН 301.03-97 (табл.3), где физические износы определены методом срока жизни:
Обратим внимание на "ветхое" состояние, при котором стоимость капремонта превышает восстановительную стоимость: затратный подход при этих условиях даст только стоимость ЗУ с отдельными улучшениями, а сравнительный покажет намного большую стоимость. Мы получим стоимостную разницу в подходах, возникшую из-за неправильного учета влияния износов.
Следует отметить, что в соответствии с МГСН 301.03-97 "Методика определения аварийности строений" п.1.5 "…аварийное состояние жилых домов или отдельной конструкции, износ которой влияет на прочность и устойчивость всего здания, может наступить при физическом износе более 70 % для каменных зданий и 65 % для деревянных домов…".
Общеизвестно, что затратный подход и сравнительный подход дают сходные величины стоимости для новых объектов недвижимости, если в затратном подходе правильно учтена прибыль предпринимателя (либо внешний износ) /6/.
Вероятно, по мере эксплуатации объектов правильный учет влияния различных видов износов также должен приводить к похожим результатам в затратном и рыночном подходах.
Вклад физического износа ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости между новыми объектами и
объектами со средними сроками эксплуатации (износы порядка 30 % определены методом срока жизни);
объектами со сроками эксплуатации, приближенными к ветхому состоянию зданий (износы порядка 70 %). Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для выборочных объектов, расположенных в ЮЗАО (квартиры) и ЮАО г. Москвы.
Ликвидационная стоимость "негодных" объектов определялась в соответствии с рекомендациями СН 436-72 "Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе".
Квартиры подбирались в 5-ти этажных панельных домах (по ЮЗАО стоимость новых квартир принималась по данным сборника " Rway" № 97, стоимость "ветхих" квартир принималась по 5-этажным домам в районах "Новых Черемушек", намеченных под выселение). Представительность выборки - не менее 20 образцов.
Остальные типы объектов недвижимости (производственные, офисные, торговые помещения) подбирались по ЮАО с теми же условиями и представительностью выборок, как и для определения вклада "Устранимого Физ. Износа", за исключением "ветхих" объектов "под реконструкцию" (представительность выборок опускалась до 11…14 образцов ввиду малой базы поиска). Загородные владения подбирались, исходя из вышеприведенных условий. Подбор осуществлялся парами.
Таблица 2.
Объект недвижимости |
Местопо- |
Стоимости (долл./кв. м) и относительные стоимости (о.е.) при износах: |
||||
|
Квартира 1-комнатная |
||||||
|
Офисные помещения |
||||||
|
Производственные помещения |
||||||
|
Торговые помещения |
||||||
|
Загородные владения |
25…40 км от МКАД |
|||||
Из табл. 2 следует, что мы имеем дело с нелинейным характером зависимости рыночной стоимости объектов от физических износов.
Для примера приводятся графики снижения стоимости квартир и офисных помещений в зависимости от их износов, определенных методом срока жизни.
Для определения характера зависимости относительной стоимости от относительных износов анализировались данные нескольких работ. Например, в работе /5/ предлагалось делать скидку к стоимости пропорционально квадрату отношения времени, протекшего от начала существования объекта к предельному сроку службы.
Для аппроксимации зависимостей использовались формулы линейной и квадратично - линейной регрессии:
Устанавливалось наличие и вид зависимости между относительной стоимостью объектов (ОС) и относительным физическим износом (ОИ).
В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.
Таблица 3.
линейная зависимость |
линейно-квадратичная зависимость |
|||
коэф. корреля- |
коэф. корреля- |
|||
|
Квартиры |
ОС=1,24 - 0,91*ОИ |
ОС= 1,10 - 0,92*ОИ 2 |
||
|
Офисные помещения |
ОС=1,14 - 1,02*ОИ |
ОС= 1,02 - 0,91*ОИ 2 |
||
|
Производственные помещения |
ОС=1,09 - 0,93*ОИ |
ОС= 0,98 - 0,94*ОИ 2 |
||
|
Торговые помещения |
ОС=1,10 - 0,90*ОИ |
ОС= 0,97 - 0,91*ОИ 2 |
||
|
Загородные владения |
ОС=1,15 - 0,98*ОИ |
ОС= 1,05 - 0,99*ОИ 2 |
||
Как видно из табл.3, наиболее приемлемые коэффициенты корреляции (0,93…0,97) получены при линейно - квадратичной аппроксимации зависимостей. Линейные зависимости имеют низкие коэффициенты корреляции (0,82…0,85) и отклоняются.
Статистически полученные линейно - квадратичные зависимости "ОС - ОИ" могут быть использованы при проведении расчетов влияния физических износов на рыночную стоимость объектов как в затратном, так и в сравнительном подходе (при корректировке аналогов).
3. Определение вклада функциональных износов в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ /1/.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Возникает опять вопрос: как затраты на реконструкцию связаны с рыночной стоимостью объекта?
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.
Стоимость неустранимого функционального износа может быть определена двумя способами:
капитализацией потерь в арендной плате;
капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
При этом используется метод прямой рыночной экстракции, - поэтому прямая пропорциональность вклада неустранимого функционального износа в рыночную стоимость объектов не вызывает сомнений, за исключением вопроса о взаимовлиянии износов.
Влияние устранимого износа проверялось выборочно по следующим сопоставимым объектам:
Квартиры 3-комнатные (ЮАО) в типовых современных панельных домах (разница в отделке типа "улучшенная" и "евроотделка" при представительности выборок свыше 19 парных образцов. Расчетная разница в стоимости - около 120 долл./кв. м., - имеются различия до 98 долл./кв. м. (98/120 = 0,82 ).
Офисные помещения класса В2 и С (разница в системах кондиционирования, услуг "ресепшн" и охраны. Расчетная разница в стоимости - около 38 долл./кв. м., - имеется тенденция в небольших различиях до 21 долл./кв. м. (21/38 = 0,55 ) по средним значениям парных выборок (для ЮАО) при представительности выборок свыше 15 пар, но разница в стоимости находится в пределах точности измерений по выборкам;
Производственные помещения (разница в отделке под пищевое производство и непищевое производство. Расчетная разница в стоимости - около 41 долл./кв. м., - существенных различий в рыночной стоимости, превышающих точность измерений найти не удалось. Представительность парных выборок - свыше 12 пар;
Торговые помещения (разница в отделке под торговлю продуктами питания и промышленными товарами. Расчетная разница в стоимости - около 85 долл./кв. м., - имеется разница в стоимости до 62 долл./кв. м. (62/85 = 0,73 ) по средним значениям выборок (ЮАО) при представительности выборок свыше 14 пар.
На основании полученных данных построена табл. 4:
Таблица 4.
Наименование |
Количество "парных продаж" |
Ориентировочная средняя расчетная величина функционального износа, (Срфи) долл./кв. м |
Средняя разница в стоимости (Сфи) долл./кв. м |
Отношение Сфи / Срфи |
|
Квартиры 3-х комнатные |
||||
|
Офисные помещения |
||||
|
Производственные помещения |
||||
|
Торговые помещения |
||||
Коэффициент вариации |
В целом отдельные выборочные данные показывают, что учет влияния устранимого функционального износа может производиться пропорционально определяемым затратам на его устранение с учетом понижающего коэффициента. В первом приближении с достаточной степенью достоверности этот коэффициент может быть принят около 0,75.
4. Определение взаимовлияния физических и функциональных износов.
Определение взаимовлияния износов проводилось методически следующим образом:
Вариант №1 (с учетом устранимого функционального износа):
Для объектов нового и близкого к новому строительству находилась разница в простой отделке и евроотделке (устранимый функциональный износ). Затем для аналогичных объектов, но имеющих достаточные степени физических износов, находилась разница в простой отделке и евроотделке. Влияние внешнего износа, по возможности, исключалось. Исходя из "формулы 1" разница в рыночной стоимости с учетом разноплановой отделки должна сохраняться. Исходя из "формулы 2" разница в рыночной стоимости должна уменьшаться (что характеризует взаимовлияние износов).
Исследовались рынки предложений на продажу квартир, офисных и торговых помещений. Использовался метод "парных продаж" (предложений на продажу).
Квартиры: относительные стоимости однокомнатных квартир анализировались по ЮЗАО г. Москвы. Исследовались новые квартиры и квартиры в районах "Новых Черемушек" (но на удалении от "Царского села").
Офисные помещения: Анализировались относительные стоимости помещений площадью 112…576 кв. м. по ЮАО г. Москвы в многоэтажных административно - офисных зданиях класса В2 (близкие к новым) и класса С (имеющие большие износы).
Торговые помещения: Анализировались относительные стоимости встроенных и встроенно-пристроенных в жилые дома помещений площадью256…1112 кв. м. по ЮАО г. Москвы для панельных (близкие к новым) и панельно-блочных (имеющие большие износы) зданий.
В табл.5 приведены средние результаты по сопоставительным выборкам.
Таблица 5.
Наименование |
Новые, близкие к новым, (Сн) долл./кв. м |
Представи- |
Имеющие большие износы (0,6…0,7) (Сс) долл./кв. м |
Представи- |
Соотношение разниц в стоимости (Сс / Сн) |
|
Квартиры 1-комнатные (ЮЗАО) |
||||||
Офисные помещения кл. В2…С (ЮАО) |
||||||
|
Относительная стоимость после "евроремонта" |
||||||
|
Относительная стоимость после простого ремонта, |
||||||
|
Разница в относительной стоимости |
||||||
Торговые помещения (ЮАО) |
||||||
|
Относительная стоимость после "евроремонта" |
||||||
|
Относительная стоимость после простого ремонта, |
||||||
|
Разница в относительной стоимости |
||||||
Как видно из табл.5, для всех объектов имеется общая тенденция снижения разницы в стоимости отделки с ростом физических износов объектов. Имеет место явное взаимовлияние износов.
К сожалению, автору не удалось подобрать большую представительность выборок (время поиска аналогов априорно ограничивалось 3 месяцами в сезон весна-лето 2003 г. из-за сезонных колебаний стоимостей предложений) и полностью исключить влияние отдельных факторов на относительные стоимости при парном сопоставлении (особенно в части офисных помещений), поэтому можно пока говорить о тенденции взаимовлияния износов, или о большей доверительной вероятности при использовании "формулы 2".
Вариант № 2 (с учетом неустранимого функционального износа).
Исследовалось следующее предположение:
Для офисов в зданиях нового и близкого к новому строительству находилась разница в удельной стоимости площадей при их расположении в подвальной (полуподвальной) части здания и на первом этаже. Затем определялась эта же разница для офисных помещений в зданиях, имевших существенный (30…35 %) износ.
Таблица 6.
Как видно из табл.6, имеет место тенденция взаимовлияния износов.
ОБЩИЕ ВЫВОДЫ:
1). Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости имеет сложный характер, при этом к настоящему времени нет практически отработанной теоретической модели описания влияния отдельных износов на рыночную стоимость объектов, а также их взаимовлияния.
2). Отмеченная в статье тенденция ко взаимовлиянию износов позволяет полагать, что наиболее вероятной для использования (при учете только физических и функциональных износов) является формула, учитывающая взаимовлияние износов (формула 2, приведенная в начале статьи).
3). В затратном подходе при использовании для расчетов физических износов "нормативного" метода и метода "срока жизни" целесообразно вводить поправки, учитывающие нелинейный характер связи износов с рыночной стоимостью объектов. Ориентировочные формулы для учета поправок рассчитаны для различных видов объектов недвижимости с использованием методов математической статистики и приведены в табл.3.
4). В сравнительном подходе при корректировке аналогов могут быть использованы ориентировочные формулы для учета поправок, приведенные в табл.3.
5). В статье приведены данные по влиянию физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости, требующие углубленного изучения с учетом влияния прибыли предпринимателя и внешнего износа.
6). Правильный учет влияния физических и функциональных износов на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению более близких результатов по затратному и сравнительному подходам.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ:
1. Оценка недвижимости./Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М., "Финансы и статистика",2002, - 495 с.
5. "Къ вопросу о скидкахъ на ветхость", Статистический отдел Ярославского губернского земства.1913 г., выпуск 91 (http://www.valmaster.ru/).
6. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости , http://www.appraiser.ru/ , 28.03.2003 г., сборник "RWay" № 97, 2003 г.
