Отдел исследований компании Cushman & Wakefield представил итоговый обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2017 года и предварительные прогнозы развития рынка в 2018 году.
По мнению экспертов, на рынке коммерческой недвижимости наметилась смена цикла. После 4-х лет снижения, рынок недвижимости оттолкнулся от дна и в 2018 году может произойти разворот к восходящему циклу. Несмотря на умеренные темпы роста экономики, недвижимые активы покажут опережающие результаты. Исключение составит новое строительство, которое будет скромным в 2018 и 2019 годах, поскольку в период рецессии начатые проекты замораживались, а новые проекты не планировались.
В 2017 году рынок коммерческой недвижимости нащупал дно. На фоне снизившихся ставок заметно вырос объем сделок - в Москве почти 2 млн кв.м офисов сменило арендаторов. Рынок начинает разогреваться, однако не за счет спекулятивного роста, а за счет структурных изменений в спросе. Это означает, что ценовые спрэды продолжат расти, и разрыв между успешными и неудачными проектами увеличится. В ближайшие годы мы станем свидетелями структурных изменений среди пользователей недвижимости. В офисном и торговом секторе сформируются отрасли, демонстрирующие опережающее развитие и отстающие.
Рост потребительских расходов по отдельным группам товаров и услуг
Структура потребления начнет меняться в пользу большей доли сферы услуг. Это означает, что снизится эффективность традиционных якорных функций в ТЦ. Кроме того, сформируются наиболее быстрорастущие отрасли: финансовый сектор, туризм, медицинские услуги и общественное питание. Традиционные «драйверы» потребительского рынка (одежда, обувь, электроника) продемонстрируют минимальные темпы роста. Это может привести к смене «якорной» модели для торговых центров.
В 2018 году наиболее остро перед банковской системой будет стоять проблема плохих долгов, в том числе и в недвижимости. В строительстве, операциях с недвижимостью и торговле доля простроченной задолженности составляет по состоянию на декабрь 2017 года 17%, 23% и 12% соответственно, при среднем показателе по экономике на уровне 7%. Структура инвестиционного рынка останется прежней, российские инвесторы продолжат доминировать на рынке. Санация банков может увеличить предложение инвестиционных активов на рынке. В 2017 году российский рынок недвижимости показал рост объемов инвестиций на уровне 27%. И хотя до рекордного 2013 года, когда инвестиции превысили 10 млрд евро еще очень далеко, эксперты полагают, что инвестиционный рынок вышел из рецессии и вошел в фазу роста.
2018 год будет относительно спокойным, так как по традиции в год президентских выборов инвестиционная активность невысока, однако в 2019 году возможен значительный прирост объема сделок, на котором скажется и рост стоимости активов, и реализация отложенного спроса.
Иностранные инвестиции по-прежнему занимают небольшую долю в России, и такая ситуация сохранится на ближайшие годы. На рынке недвижимости по-прежнему доминируют отечественные инвесторы. Такая ситуация сложилась, начиная с 2009 г, хотя именно европейские инвесторы сформировали рынок в 2004-2007 годах. По мнению экспертов, доля иностранных инвестиций в России в ближайшие годы не будет превышать 20%, до тех пор, пока рынок снова не откроется для иностранного капитала.
Офисная недвижимость
Несмотря на то, что многие показатели первых трех кварталов 2017 года отставали от показателей 2016, под конец 2017 года ситуация выправилась. Рынок офисов в Москве находится сейчас в нижней точке. В 2018 году ожидается незначительный рост арендных ставок, связанный в первую очередь с инфляционными процессами и вымыванием с рынка лучших предложений. Недвижимость - основной ресурс сокращения издержек для компаний, сталкивающихся с одной стороны с ростом себестоимости продукции, а с другой со сжатием платежеспособного спроса.
В 2017 году практически все отложенные в 2015-2016 годах проекты были завершены. Спад нового строительства прогнозируется и в 2018-2020 годах. В 2018 темпы нового строительства останутся на том же уровне. 2019 год принесет незначительный рост нового строительства. Таким образом, в 2018-2020 годах ожидается низкий уровень строительной активности общим объемом 1 млн кв.м офисных площадей с соответствующей тенденцией к снижению уровня вакансии. Как и ожидалось, по итогам 2017 года общий объем нового строительства составил 408 000 кв.м, 240 000 кв.м из них - это площадь двух башен в «Москва Сити». Было введено 4 офисных здания, одно из которых, не успев выйти на рынок, было востребовано.
Рекордно высокий спрос на офисы вернулся к докризисным показателям. За четыре квартала 2017 года было заключено 2900 новых сделок общим объемом примерно 1,91 млн кв.м.
Возвращение к докризисным уровням спроса связано с реализацией отложенного спроса на низком рынке, активностью гос. корпораций. Бизнес адаптировался к новой экономической реальности, оптимизировал стратегии и готов принимать решения на стабилизировавшемся рынке. К тому же завершился пятилетний период после предыдущего всплеска переездов в 2012 году. Крупные сделки (от 5 000 кв.м) составляют 15% от спроса. Это приобретение нескольких зданий целиком и отдельных блоков в бизнес центрах. Самыми активными и заинтересованными в переезде индустриями в 2017 году являются компании секторов IT и ПО (21%), Банки и Финансы (13%) и Розничная торговля (11%). После рекордно высокого спроса в 2017 году, ожидается небольшое падение спроса на офисные помещения в 2018 году и в 2019 году показатель будет держаться на аналогичном уровне.
В первой половине года отмечалось высокое отрицательное поглощение, однако, по итогам 2017 года ситуация выправилась и востребованность дополнительных офисных помещений только продолжит расти.
«Москва-Сити» - самый востребованный субрынок Москвы в 2017 году. В то время как многие субрынки становятся менее привлекательными, офисы с центральным местоположением, таким как субрынки Шаболовский, Белорусский и Сити все более востребованы. Самым привлекательным является субрынок «Москва-Сити». Большое влияние на высокое поглощение в субрынке Сити оказал четвертый квартал 2017 года. Объем предложения увеличился на 239 000 кв.м, а вакансия осталась на прежнем уровне ввиду высокого спроса. Таким образом, как только в Сити появились новые качественные площади по хорошим ставкам и условиям, спрос сразу покрыл предложение.
Вакансия в целом по рынку (в классе «А», «В+» и «В-«) стабильна. В 2018-2020 годах аналитики компании Cushman & Wakefield ожидают снижения вакансии в классе «A». Ввиду стабильно низкого нового офисного строительства и рекордно высокого за последние 5 лет объема сделок, вакансия начала снижаться к концу года и будет оставаться на уровне 12,5% в 2018 году. По итогам 2017 года на фоне отрицательного годового поглощения и высокой доли нового строительства в классе «А», количество свободных офисных площадей превысило показатель 2016 года. Свободные качественные офисные помещения разного метража и в разной степени готовности в настоящее время есть практически во всех районах Москвы. Однако, чем ближе местоположение к центру, тем меньше уровень вакансии.
Средневзвешенный рублевый эквивалент ставок аренды по сделкам, заключенным в 2017 году составил 17 848 рублей за кв.м в год. Средневзвешенный долларовый эквивалент ставок аренды - $307 за кв.м в год. Это исторический минимум арендной ставки на офисы в Москве. В 2018-2020 годах эксперты Cushman & Wakefield ожидают увеличение арендных ставок на уровне инфляции ввиду стабильного курса рубля и отсутствия экономических предпосылок для активизации рынка.
Доля долларовых договоров аренды в целом на офисном рынке обновила исторический минимум (показатель постепенно снижается с 98% в 2014 году, 18% по итогам 2015 года и до 7% - в 2017 году). Доля долларовых договоров в 2017 в классе «В» составила лишь 1,2%. Доля долларовых договоров аренды в классе «А» - 23% (показатель вырос относительно прошлого года, когда договора в валюте составили 18%).
Торговая недвижимость
Темпы нового строительства на рынке торговой недвижимости замедлились. В 2018 году ввод новых площадей будет оставаться низким, а фокус девелопмента смещается в сторону небольших торговых центров - объектов районного масштаба. Стали заметны первые положительные изменения на фоне оздоровления рынка - постепенное снижение уровня вакансии, начало роста индикатора «прайм» арендной ставки.
Спад строительной активности наблюдается как в Москве, так и в России в целом. За 2017 год было введено в два раза меньше торговых площадей, чем в 2016 году - 16 торговых объектов общей арендуемой площадью 616 000 кв.м - что является рекордно низким значением за 10 лет. Внимание девелоперов обращено скорее к существующим объектам, чем строительству новых - идет реконцепция и расширение уже существующих торговых центров. Так, в регионах России основная доля нового строительства (почти 60%) пришлась на новые фазы уже существующих проектов.
Эпоха суперрегиональных и региональных моллов прошла. Рост в этом формате будет теперь скорее органическим (за счет расширения существующих средних и крупных объектов). Строительство районных и локальных торговых объектов представляется наиболее оптимальной стратегией в существующих условиях рынка - небольшие площади быстро заполняются арендаторами, ежедневные покупки устойчивы в кризисный период и не подвержены конкуренции со стороны растущих онлайн продаж. Подобный подход также доказывает свою успешность на западных рынках. Например, в США малые форматы торговых объектов - наиболее активно растущий сегмент в последние годы.
На конец 2017 года средний размер существующего торгового центра составляет 36 800 кв.м, тогда как средний размер торгового объекта, планируемого к открытию в 2018 году, составляет всего 28 500 кв.м.
Структура рынка по размеру торговых объектов (все регионы РФ, включая Москву)
Тенденция смещения фокуса девелоперов со строительства крупных объектов на проекты меньшей площади очевидна при анализе структуры планируемых к вводу проектов. Динамичнее всего увеличивается доля небольших районных торговых центров площадью до 20 000 кв.м, причем как по количеству объектов, так и по суммарной площади. Ритейлеры также, как и девелоперы не отстают от современных реалий рынка, активно развивая мини-форматы («Мой Ашан», AB Daily, «Детский мир», Leroy Merlin и др.).
В ближайшие два года восстановления строительной активности на рынке торговых площадей не ожидается. В основном будут открываться небольшие торговые центры и 1-2 крупных проекта в год. В 2018 году новое строительство останется на уровне 2017 года. Наиболее вероятно, что откроется только один крупный объект - «Каширская Плаза» (GLA - 71 000 кв.м).
Ритейлеры находятся в поисках новых эффективных форматов. Крупные операторы продолжают умеренную экспансию. Наиболее активно развивающимися игроками рынка являются продуктовые сети. Активное развитие получил относительно новый для российского рынка формат фудхоллов и гастропространств. В данный момент в Москве открыто 8 объектов данного формата, все чаще анонсируются новые проекты, в том числе в составе операторов торговых центров (ТЦ «Пятая авеню», «Никольская плаза», торговые центры «Золотой Вавилон»). Фудхоллы становятся трафикообразующими арендаторами и новыми центрами притяжения для торговых объектов. Продуктовые ритейлеры, ранее работавшие в нескольких форматах (гипермаркет, супермаркет, минимаркет и др.) отказываются от развития наименее успешных концепций. Так, «Окей» продал магазины формата супермаркет, а Х5 выставили на продажу «Перекресток Экспресс». Российские бренды объявляют о планах международной экспансии - «Леонардо», «Даблби», «Ташир Пицца», Gulliver, Alex Fitness. Некоторые международные ритейлеры, вышедшие на российский рынок в 2017 году, сразу начали активную экспансию - японский бренд Miniso заявил о планах выхода в регионы и об открытии 100 магазинов до 2019 года, Under Armour помимо Москвы запустил магазины в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
2017 год стал периодом стабилизации ситуации на рынке торговых помещений. Коммерческие условия в целом по рынку оставались на одном уровне, а «прайм» сегмент показал первые признаки роста, отражая растущую уверенность игроков рынка. Наиболее популярной структурой арендного платежа в торговых центрах Москвы остается комбинированная ставка аренды - в качестве арендной платы используется либо минимальный фиксированный платёж, либо % от оборота арендатора в зависимости от того, что выше. «Чистый» % от оборота арендатора в качестве арендной платы (без фиксированного платежа) используется редко, в основном для крупных якорных арендаторов (гипермаркеты, развлечения, кинотеатры). Практика разнится в различных ТЦ - в некоторых торговых центрах эти категории также имеют фиксированную ставку аренды. В среднем процентная ставка варьируется между 12%-15% для операторов торговой галереи, 3-7% для крупных якорных арендаторов.
Арендные ставки в «прайм» торговых центрах*
| Тип арендатора | MIN | MAX |
| Гипермаркет (продовольственный якорь) | - | 8 000 |
| DIY-гипермаркеты | - | 10 000 |
| Развлекательный центр | - | 14 000 |
| Кинотеатр | 6 000 | 12 000 |
| Fashion-якоря | - | 15 000 |
| Магазины торговой галереи | 20 000 | 180 000 |
| Фитнес-клубы | 6 500 | 10 000 |
| Рестораны, кофейни/кафе | 20 000 | 100 000 |
| Фуд-корт | 75 000 | 150 000 |
* Приведены усредненные ставки для успешных торговых объектов Москвы. Они могут использоваться только для примерной оценки и могут сильно разниться в зависимости от ТЦ.
Складская недвижимость
2017 год стал переломным для рынка Московского региона. На фоне длительного устойчиво высокого спроса во второй половине 2017 года началось снижение доли вакантных площадей, прекратилось снижение средней ставки аренды. Это положительно повлияло на активность девелоперов. Появились анонсы новых проектов, но реализовывать их предполагается не спекулятивно, а после подписания предварительного договора аренды или продажи складских площадей . В Москве и регионах сохраняется высокий спрос на складские площади. Доля вакантных площадей в Московском регионе снижается. Девелоперы на складском рынке предпочитают built-to-suit спекулятивному строительству. В 2018 году тенденция сохраниться. Однако резкого роста ставок и сокращения доли вакантных площадей при стабильном спросе ждать не приходится. Рынок останется рынком арендатора, а арендатор готов подождать, когда будет построен удовлетворяющий его требованиям склад в подходящем месте, а не арендовать площади в старом неудобно расположенном складском комплексе. В регионах мы так же наблюдаем ориентацию на built-to-suit. Еще в 2016 году там снизились темпы спекулятивного строительства и стабилизировались ставки аренды, а на рынке Санкт-Петербурга наблюдается дефицит складских площадей из-за чего ставки аренды в этом регионе значительно выше московских. В регионах, как и на столичном рынке, тенденция сохранится. Девелоперы будут меньше строить спекулятивно, предпочитая начинать строительство после заключения предварительного договора аренды или продажи, ставки аренды останутся стабильными, доля вакантных площадей будет медленно снижаться.
На складском рынке московского региона доля вакантных площадей снижается на фоне минимальной арендной ставки и низкой строительной активности. Доля вакантных площадей в Московском регионе в конце 2017 года начала снижаться. Девелоперы отказываются от спекулятивного строительства и предлагают построить складские комплексы под заказчика. 2018 году снижение доли вакантных площадей сохраниться, но снижение не будет быстрым. В Московском регионе множество удобно расположенных площадок built-to-suit, и клиенты готовы подождать и получить полностью удовлетворяющий их требованиям склад, а пустующие площади так и остаются свободными.
В 2017 году запрашиваемая средняя ставка аренды составила 3 300 руб. за кв.м в год, что на 10% ниже аналогичного показателя 2016 года. Мы не прогнозируем снижение или рост ставок аренды в 2018 году. Для части крупных девелоперов эти ставки комфортны.
В 2017 году в эксплуатацию было введено 463 000 кв.м новых складских площадей, что на 45% ниже аналогичного показателя 2016 года. В четвертом квартале 2017 года было введено 185 000 кв.м новых складских площадей, что составляет 40% от общегодового прироста. Низкие ставки аренды и большое количество свободных складских площадей не стимулировало девелоперов завершать строительство строящихся объектов и начинать новое. Ситуация улучшилась в четвертом квартале, когда доля вакантных площадей начала снижаться. В 2018 году темпы строительства увеличатся. В Московском регионе будет построено около 700 000 кв.м качественных складских площадей, на 60% из которых уже есть заключенные договора аренды и покупки.
Распределение складских площадей в столичном регионе не меняется на протяжении длительного срока, однако в среднесрочной перспективе оно может измениться. Это связано с окончанием первого этапа реконструкции Горьковского, Калужского и Ярославского шоссе, снижением цен на землю под строительство производственно-логистических комплексов, реконструкцией дорожной сети между ТТК и МКАД в Москве, ростом активности девелоперов.
- Симферопольское - 18,9% (4 047 000 кв.м);
- Новорязанское - 15,7% (3 357 000 кв.м);
- Дмитровское - 14,0% (3 001 000 кв.м).
В 2017 году было арендовано и куплено 1 229 000 кв.м качественных складских площадей, что соответствует аналогичному показателю 2016 года. Существенным отличием спроса 2017 от 2016 года является снижение количества сделок. По сравнению с 2016 годом количество сделок снизилось на 25%. В 2017 году спросом пользовались склады большой площади. Размер среднего запроса в 2017 году вырос на 25% и составил 16 000 кв.м. Это явилось одной из причин низких темпов снижения доли свободных площадей в регионе. Не найдя готового склада необходимой площади, потребитель заключал договор на built-to-suit. По прогнозам Cushman & Wakefield спрос на складские площади сохранится на уровне 2016-2017 годов. В 2018 году будет арендовано и куплено около 1 200 000 кв.м.
Доля розничных сетей в структуре арендованных и купленных складских площадей в 2017 году составила 51%. В этом сегменте традиционно заключаются сделки на самые большие площади. Средний размер сделки с розничными сетями в 2017 году составил 30 000 кв.м, что почти на 47% выше среднего показателя по рынку. Следует отметить рост доли сегмента «Одежда и обувь» с 5% в 2016 г. до 30% в 2017 и снижение долей сегмента «еда и напитки» с 27% в 2016 до 12% до 2017. Отмечаемая аналитиками Cushman & Wakefield в конце 2016 года тенденция роста спроса на складские площади со стороны производственных и логистических компаний в 2017 году не получила продолжения. После роста их доли в 2016 году до 18% и 16% соответственно, в 2017 году их доля снизилась до показателей 2015 года.
В регионах России спрос на склады остается высоким. Девелоперы предпочитают built-to-suit спекулятивному строительству. В 2017 году в регионах РФ было построено 377 000 кв. м качественных складских площадей, что на 195 000 кв. м ниже показателей 2016 года. 48% новых складов в регионах России было построено в Новосибирской, Самарской областях и Приморском крае. По темпам строительства эти регионы опередили в 2017 году Санкт-Петербург, который традиционно является вторым, после Москвы по темпам нового строительства. Рост предложения в Санкт-Петербурге оказался самым низким за последние 6 лет. Это привело к дефициту складских площадей и росту запрашиваемых ставок аренды в этом регионе. По предварительным прогнозам, в 2018 году темпы нового складского строительства в регионах будут выше на 30% - будет построено около 525 000 кв.м новых складских площадей. На 57% из них уже заключены предварительные договоры аренды и продажи.
По объем арендованных и купленных площадей, результат 2017 года в регионах России оказался лучше 2016 года по всем показателям. Объем заключенных сделок увеличился на 72% и составил 626 000 кв.м. На 60% увеличилось количество сделок. Средний размер сделки в 2017 году составил 9 000 кв.м, что выше аналогичного показателя 2016 года на 14%. Таким образом, двухлетний тренд сокращения объема заключенных сделок прекратился. Традиционно, из всех регионов большинство сделок со складами совершается в Санкт-Петербурге. В 2017 году в данном регионе было заключено 30% сделок. Второй регион по объему сделок - Екатеринбург, на этот регион пришлось 24% региональных сделок 2017 года. Аналитики Cushman & Wakefield прогнозируют, что спрос на складские площади в регионах в следующем году сохраниться. Объем заключенных сделок со складской недвижимостью будет на уровне 2017 года и составит около 600 000 кв.м.
Отдел исследований Cushman & Wakefield
Для определения уровня цен на объекты коммерческого назначения г. Москвы, нами были исследованы предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов и кафе, которые были представлены продавцами во II квартале 2017 года на открытом конкурентном рынке.
Диаграмма №1. Статистические показатели стоимости 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года, руб.
Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы можно условно разделить на помещения офисно-торгового назначения, общественного питания, производственно-складского назначения, отдельностоящие здания, помещения свободного назначения, автосервисы (СТО).
Диаграмма №2. Средняя стоимость продажи 1 кв. м. коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения, руб.
Таблица №1. Средние значения цен предложений коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года.
| Назначение объекта | |||||
| Офисное помещение | 495 906 | 31 210 | 4 057 338 | 144 513 | 217 520 |
| Торговое помещение | 612 793 | 11 423 | 3 832 866 | 199 319 | 448 627 |
| 497 422 | 440 405 | 560 804 | - | 491 057 | |
| Помещение свободного назначения | 329 162 | 34 152 | 1 232 201 | - | 167 965 |
| Автосервис (СТО) | 96 202 | 4 788 | 149 475 | - | 118 784 |
| 57 243 | 14 999 | 174 397 | 79 728 | 48 950 | |
| Отдельностоящее здание | 213 634 | 21 461 | 2 989 611 | 249 163 | 122 880 |
По результатам анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы было выявлено, что максимальная стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежит торговым помещениям и составляет 612 792 руб., затем идут помещения общественного питания - 497 422 руб., офисные помещения - 495 906 руб. и помещения свободного назначения - 329 162 руб. Средняя стоимость 1 кв.м отдельностоящего здания составляет 213 634 руб. Минимальные средние стоимости 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежат автосервисам (СТО), которая равна 96 202 руб. и производственно-складским помещениям - 57 243 руб.
Диаграмма №3. Структура предложения о продаже коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения.
Во II квартале 2017 года в г. Москве наибольшее число предложений приходилось на офисные помещения (46%), торговые помещения (29%) и отдельностоящие здания (12%). Минимальное количество предложений о продаже приходится на: помещения свободного назначения (5%), производственно-складское помещение (4%), автосервис (СТО) (2%), помещения общественного питания (1%).
Диаграмма №4. Средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.
Таблица №2. Средние значения цен предложений коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от округа.
| Округ | Среднее значение цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб. | Минимальное значение цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб. | Максимальное значение цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб. | Значение моды цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб. | Значение медианы цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб. |
| ЗАО | 174 826 | 23 653 | 307 257 | - | 154 955 |
| ВАО | 335 519 | 47 825 | 1 232 201 | - | 142 379 |
| ЦАО | 727 200 | 21 461 | 4 057 338 | 249 163 | 491 115 |
| САО | 144 789 | 4 788 | 298 950 | 199 319 | 142 004 |
| СВАО | 340 951 | 37 960 | 2 088 320 | 94 669 | 156 455 |
| СЗАО | 453 888 | 52 036 | 1 648 607 | - | 358 024 |
| ЮВАО | 390 831 | 14 999 | 2 650 394 | 100 265 | 137 908 |
| ЮАО | 332 196 | 25 730 | 1 750 026 | 154 898 | 179 531 |
| ЮЗАО | 378 432 | 11 423 | 1 654 607 | 1 010 210 | 148 898 |
| ЗелАО | 80 727 | 74 766 | 84 689 | - | 82 727 |
Во II квартале 2017 г. максимальная средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости в г. Москве приходится на объекты, расположенные в Центральном административном округе (ЦАО), средняя стоимость 1 кв.м составляет 727 200 руб. В Северо-Западном административном округе средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости составляет 458 888 руб., затем идет Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) - 390 831 руб. Средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости в Юго-Западном административном округе равна 378 432 руб., в Восточном административном округе (ВАО) - 335 519 руб., в Южном административном округе (ЮАО) - 332 196 руб. Самые минимальные средние стоимости были зафиксированы в Западном административном округе (ЗАО), равный 174 826 руб., Северном административном округе (САО) - 144 789 руб. и Зеленоградском административном округе (ЗелАО) - 80 727 руб.
Согласно проведенному анализу рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, было выявлено, что во II квартале 2017 г. наибольшее число предложений о продаже принадлежало Центральному административному округу (ЦАО) 34%. Второе и третье места по количеству предложений о продаже принадлежат Юго-Восточному (ЮВАО) и Юго-Западному (ЮЗАО) административным округам: 12% и 10% соответственно. Северо-Восточному (СВАО) и Южному (ЮАО) административным округам принадлежит по 9% от общего числа предложений о продаже коммерческой недвижимости г. Москвы. Наименьшее количество предложений о продаже имеют такие административные округа как: Восточный (ВАО) - 7%, Западный (ЗАО) - 6%, Северо-Западный (СЗАО) - 6%, Северный (СВАО) - 5% и Зеленоградский (ЗелАО) - 1%.
Диаграмма №5. Структура предложения о продаже коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.
Рынок аренды коммерческой недвижимости
Для определения уровня арендных ставок на объекты коммерческого назначения г. Москвы, нами были исследованы предложения о сдаче в аренду зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов и кафе, которые были представлены продавцами во II квартале 2017 года на открытом конкурентном рынке.
Диаграмма №6. Статистические показатели среднего значения арендной ставки коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года, руб.
Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы можно условно разделить на объекты помещения офисно-торгового назначения, общественного питания, производственно-складского назначения, отдельностоящие здания, помещения свободного назначения, автосервисы (СТО).
Диаграмма №7. Величина средней арендной ставки за 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения, руб.
Таблица №3. Средние значения арендных ставок коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года.
| Назначение объекта | Значение арендной ставки предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год | ||||
| Офисное помещение | 350 982 | 3 786 | 8 399 985 | 11 980 | 24 073 |
| Торговое помещение | 62 344 | 4 973 | 1 362 513 | 20 005 | 42 835 |
| Помещение общественного питания | 23 770 | 3 786 | 64 987 | - | 17 179 |
| Автосервис (СТО, автозаправка) | 7 735 | 4 182 | 14 762 | 4 803 | 7 177 |
| Производственно-складское помещение | 6 314 | 2 543 | 20 586 | 5 481 | 4 973 |
| Отдельностоящее здание | 570 068 | 4 973 | 4 812 053 | - | 23 706 |
По результатам анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы было выявлено, что максимальная величина арендной ставки 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежит отдельностоящим зданиям, средняя арендная ставка составляет 570 068 руб./год, затем идут офисные помещения - 350 982 руб./год. Средняя арендная ставка 1 кв.м торгового помещения составляет 62 344 руб./год. Минимальные арендные ставки 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежат помещениям общественного питания, равные 23 770 руб./год, автосервисам (СТО) - 7 735 руб./год и производственно-складским помещениям - 6 314 руб./год.
Диаграмма №8. Структура предложения аренды коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения.
Во II квартале 2017 года в г. Москве наибольшее число предложений по аренде коммерческой недвижимости приходилось на офисные помещения (56%) и торговые помещения (30%). Остальные предложения по аренде принадлежали: производственно-складским помещениям (7%), автосервисам (СТО) (3%), отдельностоящим зданиям (2%) и помещениям общественного питания (1%).
Диаграмма №9. Средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.
Таблица №4. Средние значения арендных ставок коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от округа.
| Округ | Среднее значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год | Минимальное значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год | Максимальное значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год | Значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год | Значение арендной ставки п за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год |
| ЗАО | 121 252 | 4 634 | 5 589 009 | 11 980 | 15 992 |
| ВАО | 22 781 | 4 803 | 106 352 | 4 973 | 14 410 |
| ЦАО | 366 801 | 5 990 | 8 399 985 | 24 977 | 30 007 |
| САО | 378 784 | 2 543 | 7 399 985 | 18 027 | 18 027 |
| СВАО | 74 897 | 4 182 | 2 305 495 | 20 005 | 20 005 |
| СЗАО | 173 295 | 2 995 | 1 800 409 | 25 034 | 48 994 |
| ЮВАО | 38 512 | 2 712 | 309 901 | 4 182 | 13 252 |
| ЮАО | 111 732 | 3 221 | 1 991 978 | 7 064 | 15 682 |
| ЮЗАО | 31 981 | 4 973 | 157 889 | 27 012 | 27 012 |
Во II квартале 2017 г. максимальная средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости в г. Москве приходится на объекты, расположенные в Северном (САО) и Центральном (ЦАО) административных округах, составляющая 378 784 руб/год и 366 801 руб./год соответственно. В Северо-Западном административном округе средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости составляет 173 295 руб./год. Средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости в Западном административном округе (ЗАО) равна 121 252 руб./год, в Южном административном округе (ЮАО) - 111 732 руб./год, в Северо-Восточном административном округе (СВАО) - 74 897 руб./год. Самые минимальные арендные ставки были зафиксированы в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО), ставка равна 38 512 руб./год, Юго-Западном административном округе (ЮЗАО) - 31 981 руб./год и Восточном административном округе (ВАО) - 22 781 руб./год.
Согласно проведенному анализу рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, было выявлено, что во II квартале 2017 г. наибольшее число предложений аренды принадлежало Центральному административному округу (ЦАО), которое составляет 44%. Второе и третье места по количеству предложений о продаже принадлежат Западному (ЗАО) и Восточному (ВАО) административным округам, 10% и 9% соответственно. Северный (САО) и Северо-Восточный (СВАО) административным округам принадлежит по 8% от общего числа предложений аренды коммерческой недвижимости г. Москвы. Наименьшее количество предложений о продаже имеют такие административные округа как: Южный (ЮАО) - 6%, Северо-Западный (СЗАО) - 5%, Юго-Восточный (ЮВАО) - 5% и Юго-Западный (ЮЗАО) - 5%.
Диаграмма №10. Структура предложений к аренде коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.
Коммерческая недвижимость, анализ рынка рынка аренды коммерческой недвижимости, торговая недвижимость, офисная недвижимость.
Основные выводы
Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды коммерческой недвижимости напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.
Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям., На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним В сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.
По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:
- Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах и так за пределами Садового Кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре – гораздо значительнее и, особенно, цены.
- За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако, если ставки умеренно выросли (более значительно – в центре), то цены – снизились (более существенно – в пределах Садового кольца).
- Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения и цены.
Главный вывод:
Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России, в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях, рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.
Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке в виду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения/. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким как в связи с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений, в целом, и к затовариванию рынка продаже, в частности.
В 2018 году, году президентских выборов, инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности, можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.
Методика исследования
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата(ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения на протяжении 2017 года заметно колебался от месяца к месяце, но в целом можно сказать, что до лета он рос, после чего снижался.
Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 7%.
В декабре 2017 года на рынке экспонировалось 2 992 объекта общей площадью 1 467 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Арендные ставки на протяжении 2017 года так же, как и объем предложения, колебались, но несущественно.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2016 по декабрь 2017 года выросла на 1% в рублевом и снизилась на 9% в долларовом выражении. В декабре средняя арендная ставка составила 18236 руб./кв.м./год, или 313 $/кв.м./год.
На фоне низкой инфляции (2,5% за 2017 год по данным Росстата) и крайне скромных иных макроэкономических показателей,1-%-ный рост ставки можно оценивать как вполне хороший показатель, характерный для нашей «новой экономической реальности. По сравнению с рынком продажи рынок аренды по всем видам недвижимости в данных условиях чувствует себя существенно лучше.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Темпы прироста объема предложения по общей площади в 2017году на рынке аренды составили +4% по торговой недвижимости, -5% - по офисной и -13% по производственно-складской недвижимости.
Общая площадь экспонируемых объектов в декабре 2017 года составила: 221 тыс.кв.м. по торговым объектам, 750 тыс.кв.м. – по офисным и 496 тыс.кв.м. – по производственно-складским.
На протяжении 2017 года средняя площадь экспонируемых торговых помещений снизилась на 8%, производственно-складских – на 15%, офисных –на 13%.
Ценовые показатели
Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 5% до 30 627 руб./кв.м/год, на офисные – выросла на 3% до 17 129 руб./кв.м/год, на производственно-складские помещения выросла на 2% и составила 6 526 руб./кв.м/год. Судя по снижению арендной ставки, наименьшим спросом, пользовались торговые помещения.
Изменение годовой суммарной арендной платы с декабря 2016 по декабрь 2017 года составило +23% по торговым,-3% - по офисным помещениям и -13% - по производственно-складским помещениям.
После некоторого роста ставок на торговые помещения в 2016 году, когда ставки по офисной недвижимости и помещениям производственно-складского назначения снизились, ситуация поменялась на прямо противоположную. Низкий спрос на торговые помещения, как и на рынке продажи, может быть вызван низкими доходами населения и преобладанием сберегательной модели поведения.
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговых помещений по площади в декабре 2017 года в центре снизился на 31%, в то время, как за пределами Садового Кольца вырос на 7%. Изменение по количеству экспонируемых объектов составило-31% и +18% соответственно.
Всего в декабре 2017 года на рынок было выставлено 43 объекта суммарной площадью 10 тыс.кв.м в пределах Садового Кольца и 625 объектов площадью 211тыс.кв.м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 668 объекта общей площадью 221тыс. кв.м со средней площадью одного объекта 331 кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 2% до 62 471 руб./кв.м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 28 438 руб./кв.м/год. Судя по существенному снижению ставок по объектам в центре уже второй год, спрос на них снижается.
Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 31%, а за пределами Садового Кольца выросла на 34% .
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади вырос на 12%, в т.ч. в центре – снизился на 6%, а за пределами вырос на 14% и составил 17 объектов общей площадью 3 тыс.кв.м. в центре и 224 объекта площадью 61 тыс.кв.м. за его пределами.
Cредняя арендная ставка за 12 месяцев сократилась на 9% до 33 948 руб./кв.м./год, при этом в центре снизилась на 16% до 70 361 руб./кв.м./год, а за его пределами - на 4% до 31 184 руб./кв.м./год,.
Ситуация со спросом по street-retail в центре несколько отличается от ситуации по торговым помещениям в целом – тем, что в 2016 году цены на street-retail в центре росли. Тем не менее, в 2017 году снижение цен на такие объекты явно превышает снижение цен на street-retail на периферии.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2016 по декабрь 2017 года уменьшился на 45%в центре и вырос на 1% за его пределами. Изменение количества экспонируемых помещений составило, соответственно, -28% и +16%.
Всего в декабре 2017 года было выставлено 174 объекта в пределах Садового Кольца и 1 612 объекта за его пределами суммарной площадью 57 и 693 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1786 объектов общей площадью 750 тыс. кв.м со средней площадью одного объекта 420 кв. м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по офисным объектам за 2017 год в целом выросла на 3% до 17 129 руб./кв.м./год. В пределах Садового кольца средняя ставка выросла на 10% и составила 28 049 руб./кв.м./год, а на периферии на 5% до 15 950 руб./кв.м./год.
Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 38%, а за пределами Садового Кольца – выросла на 5%.
Судя по изменению ставок за последние 2 года, спрос на офисные объекты в центре более высок, чем за его пределами.
Основные выводы
1. Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды коммерческой недвижимости напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.
2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям., На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.
3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:
Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах и так за пределами Садового Кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре - гораздо значительнее и, особенно, цены.
За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако, если ставки умеренно выросли (более значительно - в центре), то цены - снизились (более существенно - в пределах Садового кольца).
Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения и цены.
Главный вывод:
Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей.Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России, в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях, рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.
Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке в виду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения/. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким как в связи с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений, в целом, и к затовариванию рынка продаже, в частности.
В 2018 году, году президентских выборов, инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности, можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.
Первая угроза представляет собой сокращение маржинальности. Уровень арендных ставок понижается, а расходы собственника только повышаются. Понижение ставок вызвано возросшей конкуренцией на хорошие объекты. Расходы собственников повышаются по причине изменений в законодательстве. теперь исчисляется из кадастровой стоимости, а не из инвентаризационной.
Вторая угроза также касается законов. Речь идёт об излишнем регулировании на законодательном уровне. Региональные власти запрещают строительство, ограничивают время работы (например, магазинов), устанавливают размер арендных ставок - всё это негативно сказывается на бизнесе, а значит и на аренде.
В третьих, нельзя не сказать о влиянии политики на рынок коммерческой недвижимости. Он сильно зависит от экономической ситуации в стране, а она в свою очередь от политической ситуации. В частности, неопределённые отношения с Западом оказывают воздействие на зарубежных инвесторов и на их вливания в российский рынок. А неустойчивость курса валют влияет на покупательскую способность населения, которая и без того падает.
Четвертая угроза состоит в том, что банки и госструктуры все больше приобретают объектов коммерческой недвижимости в свой портфель. Многие объекты перешли в управление банков из-за задолженностей. Это мешает развиваться отрасли по законам рынка. Слишком большое участие государства. При этом государственной поддержки на рынке коммерческой недвижимости не существует.
Офисная недвижимость
Анализ рынка офисной недвижимости 2016 года показал, что процент введённых в эксплуатацию помещений оказался в два раза ниже, чем в 2015 году. Новый год обещает нарастить обороты и сдать 440 000 квадратных метров офисов.
Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE , говорит о том, что объем офисных площадей, который введут в эксплуатацию в этом году, будет еще больше и составит 507 000 квадратных метров.
Что касается сделок по аренде и купле-продажи, то их ожидаемый объем - порядка 1,1 млн квадратных метров - комментирует Олеся Дзюба.
Количество вакантных площадей класса «А» должно остаться на уровне. А вот свободных офисов класса «В» станет меньше.
Что касается ставок, то они должны остаться стабильными. Если их рост возможен, то на 5 - 10%. Стоимость квадратного метра офисов класса «А прайм» начинается от 42 000 рублей, класса «А» от 18 000 рублей, класса «B» от 13 000 рублей.
Складская недвижимость
(5).jpg)
В складской недвижимости наблюдается тенденция перехода арендаторов в более качественные объекты и сосредоточение в распределительных центрах.
Если арендаторы могут позволить себе формат складов «built-to-suit» - они это делают. Если нет - предпочитут «класс А» и стандартный функционал.
Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE , считает, что рынок складской недвижимости стабилизировался, и в конце 2017 года нас уже ожидают повышение ставок и сокращение вакансий. Евгений Нумеров, управляющий директор Skladman USG , подтверждает снижение уровня предложения в этом году.
Торговые помещения
Темп ввода в эксплуатацию торговых помещений в 2017 году будет сокращаться. Правда уровень заполняемости будет хорошим. Они будут открываться минимум на 80% заполненными (против прошлогодних 50-60%).
В регионах ожидается аналогичная ситуация. Есть много городов, в которых покупательская способность населения высока, но нет достойных торговых центров. Потенциал развития в таких регионах велик. Крупные сети ритейлеров, сегмент DIY и детских товаров, учитывая эти настроения, продолжают в них активное развитие.
Гостиницы
Гостиничный бизнес в столице испытывает на себе рост потока туристов. При этом отели люкс-класса осторожно относятся к такой тенденции и не повышают среднюю цену за номер/ночь.
Что касается регионов, уровень туризма подрос за счет введения санкций и соответствующего развития внутренних направлений.
В 2017 году в России должны открыться 11 отелей международных брендов. (В 2016 году их открылось 9, в 2015 - 13).
К 2021 году количество отелей международного уровня достигнет цифры - 109. Такие гостиницы откроются также в городах, где ранее не было отелей международных брендов: Хабаровск, Архангельск, Томск, Владимир, Тольятти, Оренбург, Владивосток, Переславль-Залесский Зеленоградск, Ставрополь, Кемерово, Саранск, Минеральные Воды, Новороссийск.
Инвестиции
Что касается инвестиций, то здесь встречаются два мнения. Первое: да, количество иностранных инвестиций сократилось, но видно растущий интерес зарубежных инвесторов в особенности со стороны Азии и Ближнего Востока (арабские вливания). Доля российских инвесторов в коммерческую недвижимость по-прежнему преобладающая.
Второе мнение: из-за нестабильности политических отношений с Западом и волатильности валюты - иностранные инвестиции под большим вопросом, и что нас ожидает неясно.
Пока лидирующие сферы коммерческой недвижимости для инвесторов - это офисная, торговая и гостиничная.
Объем инвестиций в 2017 по прогнозам должен достигнуть 5 млрд долларов.
Прогнозы
(2).jpg)
Мнения на ситуацию в 2017 году расходятся. Первый прогноз: рынок стабилизировался, пик пройден, и показатели 2017 будут улучшаться.
Второй: только в 2017 году нас ожидает настоящий кризис рынка коммерческой недвижимости, и всё стабилизуется к 2019 году. Однако эксперты отмечают, что ожидаемый спад будет не таким сильным, как в 2008-2009 годах.
В связи с такими прогнозами многие игроки заняли выжидательную позицию. Поэтому на рынке сейчас преобладает консерватизм в действиях.
Однако, как отметил руководитель компании «АРР» Виталий Денисов , не бывает такой ситуации, когда на рынке либо все развиваются, либо все не развиваются. Игроки, выжившие в сложной экономической ситуации 2016-ого, умеют подстраиваться под ситуацию и менять план и направление действий. Это означает, что, несмотря на общие экономические показатели - компании будут развиваться, инвесторы будут вкладываться, а сделки будут совершаться.
