Основные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки, получили название «принципов оценки недвижимости». Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения.

Но среди этих принципов выделяется своим самостоятельным процедурным значением принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (оптимального использования), который ниже рассматривается более подробно. А здесь мы кратко перечислим остальные принципы.

Все принципы могут быть разбиты на 4 группы:

1. отражающие точку зрения пользователя;
2. отражающие взаимоотношения компонентов собственности;
3. отражающие точку зрения рынка;
4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, отражающие точку зрения пользователя.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность недвижимости – это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности : стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя;

Принцип замещения : рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности. Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;

Принцип ожидания : стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности.

Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли : в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая определяется остающимися чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;

Принцип вклада : в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад – это сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или отсутствия) определенного элемента.

Принцип возрастающей и убывающей отдачи (доходности) : по мере увеличения какого-либо ресурса (при фиксации остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости) имеется оптимальная величина вложений в улучшение;

Принцип баланса : любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства (различных улучшений), при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;

Принцип экономического размера : на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении;

Принцип экономического разделения : имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.

Принципы, отражающие точку зрения рынка

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число объектов недвижимости, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток объектов недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) : стоимость объекта недвижимости зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольшее влияние на удельную стоимость недвижимости;

Принцип соответствия : максимальная стоимость (максимальная прибыльность инвестиций) возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям и потребностям местного рынка недвижимости;

Принцип предложения и спроса : цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке;

Принцип конкуренции : когда уровень прибыли в секторе рынке превышает средний, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня прибыли;

Принцип изменения : стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на которую определена стоимость объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование

Оценка недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации на региональном и местном уровне. Результатом такого исследования является заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть о наиболее выгодном использовании в конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых ограничениях.

При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние.

В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования определяется как:

Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования Объекта обычно используются четыре основных критерия анализа:

1. физическая возможность – физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.
2. допустимость с точки зрения законодательства – характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.
3. финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.
4. максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.

Общая характеристика и группировка принципов оценки имущества. Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки. Принципы, отражающие точку зрения рынка. Принцип, наиболее эффективного использования объекта оценки.

Общая характеристика и группировка принципов оценки имущества

На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы (табл. 5.1).

Принципы оценки имущества взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен.

Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.

Таблица 5.1 – Группы принципов оценки имущества

Ι. Принципы, отражающие точку зрения пользователя	ΙΙ. Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки	ΙΙΙ. Принципы, отражающие точку зрения рынка	ΙV. Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки
Полезности. Замещения. Ожидания.	Вклада. Добавочной продуктивности. Возрастающей и уменьшающей отдачи. Сбалансированности. Экономического размера. Экономического разделения.	Зависимости. Конкуренции. Спроса и предложения. Изменения. Соответствия: - регрессии, -прогрессии.	Синтез всех трех групп принципов. Определение варианта использования, который: - физически возможен; - достаточно обоснован; - финансово осуществи; - приводит к наивысшей стоимости объекта

Принципы, отражающие точку зрения пользователя

(Принципы, основанные на представлениях пользователя;

Принципы, основанные на представлениях владельца;

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника (пользователя)).

Принцип полезности – принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя.

Полезность бизнеса в том, чтобы приносить доход. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.

Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Принцип замещения – принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.

Он исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки.

Осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.

Зачастую покупатель не ограничен бизнесом одного и того же типа. И, следовательно, замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но он должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.

Например:

– вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;

– предпринимателя, желающего приобрести мукомольное предприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.

Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания – принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

Он основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.

Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.

Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных

Частей объекта оценки

(Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями; Принципы, отражающие компоненты объекта оценки; Принципы, связанные с эксплуатацией недвижимости.).

Принцип вклада – принцип оценки, который утверждает, что вклад

определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.

Оноснован на измерении стоимости, вносимой каждым дополнительным элементом в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Пример. Проведена модернизация оборудования, позволившая повысить доходность предприятия. Рассмотрим две ситуации:

В примере показано, что произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта. Так, в первом случае затраты на улучшения составили 200 млн. руб., а последовавший рост стоимости предприятия (вклад улучшения в стоимость) составил всего 150 млн. руб.

Доходность бизнеса – это результат действия четырех факторов производства: земли , рабочей силы , капитала и управления .

Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например:

– если на складе установлена самооткрывающаяся дверь, то затраты на ее установку вряд ли будут покрыты увеличением стоимости объекта;

– отделка цехов, скорее всего, не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и соответственно стоимости предприятия;

– устройство места для парковки автомобилей может существенно повысить стоимость магазина розничной торговли.

Принцип добавочной продуктивности – принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:

– дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города;

– максимальную выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и транспортную доступность для большого количества покупателей;

– размещать горнообогатительный комбинат в городе, отдаленном от места добычи сырья, нецелесообразно из-за высоких издержек на доставку сырья для переработки.

Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи – принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

Дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты. Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограничено, кафе стало нести убытки.

Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

При оценке предприятия нужно учитывать, что устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет дорого и трудно переучивать.

Принцип сбалансированности – принцип оценки, который утверждает, что любому имуществу соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость объекта оценки.

Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Например, при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом и их производительность.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Пример. Фабрика по производству тортов производит слишком много этой продукции для местного рынка. Торты – продукция скоропортящаяся и не подлежит длительным перевозкам в другой населенный пункт из-за возможной потери внешнего вида, значит, наблюдается несбалансированность размеров фабрики потребностям рынка.

Принцип экономического размера – принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.

Принцип экономического разделения – принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

– пространственное разделение – разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами; на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи, мансарду и т.д.

– по времени владения или пользования – краткосрочная и долгосрочная аренда, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления, будущие имущественные права;

– по видам имущественных прав – аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

– по правам кредитора вступить во владение предприятием – закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.

Любому человеку свойственно не только желание заработать больше, но и стремление сохранить и приумножить уже заработанное. Времена, когда деньги прятались в кубышку или зарывались в землю, к счастью, остались в прошлом. Сейчас есть много способов сохранить и приумножить свой капитал. Например, открыть вклад в банке. Однако на рынке вкладов царит такое многообразие, что без специальной подготовки разобраться в нём не так-то просто. Выбрать для себя наиболее выгодный вклад поможет Сравни.ru.

Зачем нужны вклады?

Для начала стоит определиться, чего вы хотите: просто сохранить накопленные средства, обезопасить себя от инфляции и колебаний курсов валют, быстро получить максимальную прибыль или заставить деньги работать, принося определенный доход? Банки готовы выполнить любой каприз вкладчика, но при этом они никогда не упустят своей выгоды. Вкладчик ни в коем случае не должен терять бдительность. Подходить помещению своих средств на счет в банке он должен не менее серьезно, чем к взятию кредита. Есть несколько основных параметров, которые необходимо учитывать при выборе вклада: тип, срок, валюта и сумма вклада. Существуют и другие немаловажные моменты: возможность пополнения вклада, частичного снятия денежных средств со счёта, автоматической пролонгации договора вклада, капитализация процентов, график выплаты процентов. Разберем всё по порядку.

Какие существуют виды вкладов?

На сегодняшний день существуют два основных вида вкладов: срочный и до востребования. Вклад до востребования – это вклад без указания срока хранения, который возвращается по первому требованию клиента. То есть, человек в любой момент может забрать из банка свои деньги и причитающиеся ему проценты. Срочный вклад вносится на определённый срок, который указывается в договоре вклада. В этом случае за досрочное снятие наличных со счёта клиенту придётся заплатить немалую комиссию, которая зачастую делает сделку бессмысленной.

Процентные ставки по срочным вкладам, как правило, выше. Это связано с тем, что банку известен срок, на который вкладчик положил деньги. По вкладам до востребования проценты ниже среднерыночных значений из-за риска внезапного снятия денег со счета вкладчиком, что, естественно, банку не выгодно.

Нужно сказать, что у многих банков существуют специальные программы депозитов. Каждое предложение можно, конечно, отнести к одному из 2-ух основных типов депозитов (к срочным или до востребования), но при этом оно будет иметь свои индивидуальные особенности. Это могут быть льготы вкладчикам, принадлежащим к определённым социальным группам (студенты, пенсионеры) или же привилегии, которые даёт открытие вклада (бесплатный выпуск кредитной карты, скидки в организациях-партнёрах банка и пр.)

Можно выделить в отдельные группы долгосрочные вклады, вклады с предварительным уведомлением об изъятии и условные вклады. Долгосрочные вклады подразумевают внесение денежных средств в банк на срок более года и наличие у клиента определённой цели (например, накопить денег на покупку земельного участка). Вклад с предварительным уведомлением предполагает, что клиент должен известить банк о снятии денежных средств со счёта за определённое время до операции. До уведомления срок вклада не ограничен, после же он превращается в обыкновенный срочный вклад. Условный вклад открывается третьим лицом на имя вкладчика. При этом вкладчик может начать самостоятельно распоряжаться суммой только при наступлении определённых обстоятельств, указанных в договоре вклада. Если указанные обстоятельства ещё не наступили, то лицо, на которое открыт вклад, может пользоваться им только с письменного разрешения лица, открывшего вклад. При этом условия в договоре не должны противоречить закону. Условные вклады часто открываются родителями для обеспечения будущего их детей.

В какой валюте открыть вклад?

Что до валюты вклада, то это могут быть рубли, одна иностранная валюта (доллары, евро) или несколько различных валют. По рублевым вкладам ставки выше, чем по валютным. Это обосновано инфляцией – рубль дешевеет быстрее других популярных в России валют. Мультивалютный вклад открывается, как правило, в трёх валютах: рублях, долларах США и евро. Это позволяет минимизировать риски от колебания курсов валют. По каждой валюте банком устанавливается отдельная процентная ставка. Если вкладчик видит, что одна из валют вклада падает в цене и, скорее всего, будет падать дальше, он может уменьшить её долю в общей сумме, дав банку указание конвертировать падающую валюту в другую, более выгодную. На конвертации вкладчик немного потеряет, ведь банк меняет деньги по своему курсу, не всегда самому выгодному. Для получения дохода по мультивалютному вкладу нужно переводить средства вклада в ту валюту, которая имеет устойчивый тренд к росту. Стоит отметить, что для мультивалютных вкладов характерна более низкая процентная ставка, чем по вкладам в одной валюте. Хороши мультивалютные вклады для тех, кто знает рынок – вкладчик в данном случае подобен игроку на бирже.

Что такое капитализация процентов?

Капитализация процентов – это схема, по которой начисленные по вкладу проценты прибавляются к сумме вклада. Таким образом растет сумма вклада и, соответственно, размер следующей прибыли по нему. В итоге доход по вкладу с капитализацией будет выше, чем по вкладу без капитализации с аналогичной процентной ставкой. В качестве шутливого примера можно привести такие цифры: обычный вклад в 10.000 рублей под 9% годовых превратиться через сто лет в 100 тыс. рублей, а вклад с капитализацией процентов на тех же условиях в более чем 50 млн. рублей.

Естественно, процентные ставки по вкладам с капитализацией несколько ниже, чем по обычным. При заключении договора банковского вклада с капитализацией процентов, банки, как правило, оговаривают следующие условия:
1. Размер процентной ставки;
2. Периоды начисления процентов и сроки их капитализации;
3. Выплата промежуточных (внутри срока) процентов путем их причисления к вкладу;
4. Возможность и условия продления договора вклада.

Все эти условия требуют внимания клиента. Возможность пролонгации особенно важна для тех, кто не просто хочет сберечь деньги, а накопить на что-то конкретное, а различные комиссии могут существенно уменьшить сумму прибыли. От того, как часто происходит капитализация процентов (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно), напрямую зависит скорость роста суммы вклада.

Капитализация процентов может быть особенно выгодна тем, кто кладет деньги в банк на длительный срок, поскольку после каждого отчетного периода будет увеличиваться сумма, на которую будут начисляться следующие проценты.

Сказать, что какой-то вклад однозначно более выгоден, чем другой, нельзя. Любая программа может быть интересна одному человеку, и абсолютно не интересна другому. При заключении договора для вкладчика важно внимательно проанализировать договор, а так же помнить, что существует государственная программа страхования вкладов, и какими бы выгодными не казались условия банка, оставлять в нем более 700 тыс. рублей не стоит.

Методические принципы и подходы при оценке машин, оборудования.

В настоящее время сложился такой взгляд, что стоимость в широком экономическом смысле есть денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему прав собственности на конкретный момент времени. Таким образом, ценность или полезность - то свойство, которое определяет стоимость объекта. Это означает, что для оценки стоимости объекта необходимо в первую очередь оценить его полезность и проанализировать потребности всех контрагентов, хоть сколько-нибудь заинтересованных в результатах функционирования объекта.

Теория оценки как научная дисциплина тесно связана со многими другими экономическими дисциплинами. Чтобы оценить рыночную стоимость товара, необходимо проанализировать состояние рынка, его характер, емкость, сегменты и тенденции. Понятно, что при решении этой задачи невозможно обойтись без методов и положений научного маркетинга. При изучении поведения инвесторов, определении будущих доходов у владельца объекта имущества нужно привлечь методы инвестиционного анализа.

Оценщик в своей деятельности активно использует рыночную информацию о ценах, т.е. он пользуется результатами процесса ценообразования. При применении отдельных методов оценщик пытается, как бы смоделировать вероятный ценообразующий процесс.

Цель оценки формируется её заказчиком. При этом заказчиком оценки может быть владелец имущества, его потенциальный покупатель, а также третья сторона, заинтересованная в определении рыночной или специальной стоимости имущества.

Оценщик обязан составить обстоятельный отчет об оценке и обосновать перед заказчиком полученные результаты. Он должен привести и документально подтвердить свои расчеты. Поэтому при оценке ведущая роль принадлежит умению специалиста находить исходную информацию, анализировать ее и с помощью общепризнанных методов рассчитывать искомую стоимость. Таким образом, оценщик не может сослаться в отчете на интуицию и свои субъективные ощущения.

Оценка стоимости как наука базируется на ряде фундаментальных положений экономической теории и других смежных наук. Эти положения в форме неких постулатов, которые обязательно должны учитываться при оценке стоимости, называют общеэкономическими принципами оценки. Одними из первых данные принципы сформулировали американские специалисты по оценке недвижимости Дж. Фридман и Н. Ордуэй. Общеэкономические принципы оценки в их содержательном аспекте яв-ляются едиными для всех видов имущества, но в то же время применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам их практическая интерпретация несколько меняется в отличие, например, от недвижимости.

Оценку машин и оборудования рекомендуется осуществлять в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами. Содержащимися, в частности, в международных и отечественном стандартах оценки. Эти принципы рассматривают интересы в приобретении и владении имуществом как товаром, при оценке которого применяются соответствующие положения экономической теории и сформулированы следующие принципы оценки:

1. Принцип спроса и предложения;

2. Принцип изменения;

3. Принцип конкуренции;

4. Принцип замещения;

5. Принцип вклада;

6. Принцип предельной полезности;

7. Принцип наиболее эффективного использования;

8. Принцип соответствия;

9. Принцип ожидания;

10. Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства;

Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы:

- принципы, основанные на представлениях владельца имущества;

- принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества;

- принципы, связанные с рыночной средой.

Первая группа включает принципы, основанные на представле ниях владельца имущества.

Принцип полезности заключается в том, что ключевым крите-рием стоимости объекта является его полезность, т.е. способность удовлетворять какие-то потребности людей. Исследовать полезность оцениваемого объекта, - значит, определить, для кого, для каких целей и в силу каких свойств интересен данный объект, кто принципиально может быть его возможным покупателем (инвестором), как может измениться полезность объекта в перспективе и под влиянием каких причин.

Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты. На основе данного принципа построены широко распространенные в практике оценки методы сравнительного подхода, когда стоимость определяется сравнением с рыночными ценами на аналогичные объекты.

Принцип ожидания подчеркивает готовность покупателя (инвестора) вложить свои средства на приобретение или на изготовление объекта в настоящее время, ожидая получение доходов (выгод) от владения данным объектом в будущем. Данный принцип открывает возможность определить стоимость объекта на текущий момент времени на основе прогноза будущих доходов при эксплуатации объекта и приемлемой для покупателя (инвестора) норме доходности на вложенный капитал. Тем самым закладывается методологическая база для реализации доходного подхода в оценке.

Вторая группа включает принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества.

Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства заключается в следующем. Оцениваемый машинный комплекс, с помощью которого производится какая-либо продукция или выполняются какие-либо работы, рассматривается как подсистема в производственной системе предприятия, доходность которой, как следует из экономической теории, определяется четырьмя факторами: землей, трудом, капиталом и менеджментом. Чистый доход - результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей производственной системы. Для оценки стоимости машинного комплекса нужно либо установить его долю (вклад) в формирование дохода всей системы, либо применить метод остатка, т.е. искомая стоимость комплекса получается вычитанием из стоимости всей системы стоимости других активов (недвижимости, земельного участка, нематериальных активов и гудвилла).

Принцип вклада применительно к машинам и оборудованию состоит в том, что оснащение объекта дополнительными устройствами, расширяющие его функциональные возможности, не приводит к росту рыночной стоимости объекта на величину большую, чем затраты на приобретение и установку этих устройств. Вклад дополнительных устройств, в прирост стоимости объекта определяется тем, насколько повышается доходность объекта от применения этих устройств. Например, если технологическую машину оснастить роботом для автоматизации вспомогательных операций, то стоимость полученного технологического комплекса будет определяться производительностью, надежностью, экономичностью всего комплекса. Таким образом, любые добавочные элементы к машине оправданы только тогда, когда получаемый прирост стоимости машины превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) примени тельно к машинам и оборудованию следует понимать так, что все объекты, входящие в машинный комплекс, должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. При несоблюдении данного принципа добавление еще одного или нескольких объектов в состав комплекса не дает адекватного роста производственной мощности, а, следовательно, и стоимости машинного комплекса.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - н аиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной

Согласно этого принципа, любая машина должна оцениваться, допуская, что она применяется по прямому назначению, обеспечивается полная загрузка машины во времени и по мощности, соблюдаются правила технического обслуживания и ремонта, поддерживается нормальный режим эксплуатации, рабочий персонал имеет соответствующую квалификацию. Трудности с соблюдением данного принципа возникают тогда, когда оценивают объекты, обладающие многофункциональностью или несколькими сферами применения. Например, трактор может применяться и на строительной площадке, и на сельскохозяйственных работах, и на промышленном предприятии. Доходность трактора в каждой сфере применения разная, соответственно разной будет и оцениваемая стоимость. В качестве базовой сферы применения для оценки трактора оценщик выберет ту, в которой наиболее полно реализуются функциональные возможности этой машины.

В третью группу входят принципы, непосредственно связанные с рыночной средой.

Принцип спроса и предложения один и тот же объект разными категориями покупателей (инвесторов) оценивается по-разному. Например, комфортабельный легковой автомобиль высоко ценится в условиях города, тот же автомобиль не представляет особой ценности для сельского жителя особенно в условиях бездорожья. Если в некотором регионе имеется много промышленных предприятий, то на местном региональном рынке будет повышенный спрос на станки, пресса и другие технологические машины, соответственно и цены на это оборудование не будут низкими. В силу данного принципа обя-зательным элементом процедуры оценки должен быть анализ рынка, установление соответствия оцениваемого объекта запросам рынка. Из теории ценообразования известно, что на нормально функционирующем рынке цены стабильны и стремятся к равновесному уровню, при котором наступает соответствие между спросом и предложением. Равновесные цены можно назвать также согласованными, справедливыми ценами, одинаково выгодными и продавцам, и покупателям. Стоимость, рассчитываемая при оценке по этим ценам, также становится справедливой стоимостью.

Принцип учета характера конкуренции состоит в том, что то-варные рынки могут существенно различаться по характеру и состоянию конкуренции и соответственно степени их монополизации. Характер конкуренции отражается на процессе ценообразования. Так, в условиях монополизированного рынка цены обычно искажены в пользу монополиста и содержат повышенную долю его прибыли. В условиях свободного конкурентного рынка происходит уравнивание доходности вложений, рентабельность продаж в ценах поддерживается примерно на стабильном уровне. Благодаря конкуренции экономическая структура цен становится стабильной и прозрачной, это открывает возможности использования затратного и сравнительного подходов при оценке стоимости.

Принцип изменения (подвижности) стоимости требует учета фактора непостоянства стоимости одного и того же объекта во времени. Общеэкономическая инфляция в стране, а также сдвиги в структуре отдельных товарных рынков вызывают изменение цен и соответственно стоимости. Отсюда следует требование о том, что каждая оценка стоимости должна содержать указание о дате оценки, т.е. о том моменте календарного времени, на которое определена стоимость.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четы­рех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроен­ного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмен­та. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколь­ко увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их исполь­зования, с учетом имеющихся количественных и качественных характе­ристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его эле­ментов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отно­шению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рас­сматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляю­щих элементов. Например, издержки на устройство подземной автосто­янки в сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300 000 долл..

В данном случае проявляется действие закона предельной производи­тельности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффекти­вен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет соб­ственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в юъект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вкладаявляется то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавленык ней. Покупатель оценивает объект недвижимости

как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный уча­сток со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены зат­раты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эф­фективного функционирования объекта оборудование и технические сред­ства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлече­нию этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего ос­тавшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется ос­таток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (рис. 1.4).

Рис. 1.4. Компоненты недвижимости и формы их компенсации

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет полу­чать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетво­рения особых потребностей потребителей.

Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживлен­ном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большо­му числу автомобилистов.

Минимизация затрат - потенциальный собственник складского поме­щения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодо­рожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с пло­хой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей - арендатор жилья со­гласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается

красивый пейзаж или который находится в экологически чис­том районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание ко­торых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта не­движимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечиваю­щее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участ­ку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле не­адекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. на­рушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недви­жимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использова­ния, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способ­ствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при су­ществующем варианте его использования с учетом сложившихся рыноч­ных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдель­ного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае суще­ствующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их ис­пользования.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется эко­номическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть при­ложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанав­ливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприя­тиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обес­печить сочетание земельного участка с расположенными на нем строени­ями при реализации различных проектов застройки.

Например, в Центральном округе Москвы стоимость права долгосрочной (до 49 лет) аренды земли достигает 700-800 долл. за один квадратный метр. В результате этого строительство зданий со стоимостью одного квадратного метра общей площади менее 2000 долл. становится экономически невыгодным.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершены нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

Пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива, а отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи так далее;

Разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмисси-
нное обеспечение для выпуска акций;

Разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и
олгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение,
раво хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной эеды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости измняется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность объектах недвижимости.

При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижн­ости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участ­ков к имущественным комплексам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое мо­жет быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необхо­димо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксиро­ванная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля являет­ся свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транс­порта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лес­ного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного са­морегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты не­движимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости ус­танавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на кон­курентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она вы­равнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимо­сти. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в ко­нечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недви­жимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низ­кий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли при этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой

ограждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск.

Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конку­рентных условиях.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточно­му принципу.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке не­движимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или умень­шает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную вели­чину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и агрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие нахщесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположениямельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретея материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, и в строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях,

рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского

транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения, "критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования. Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определе-ии величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внеш­него окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при на­писании отчета об оценке посредством указания даты, на которую опре­делена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп прин­ципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земель­ного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного уча­стка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения нахо­дятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей тер­ритории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка,
его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать
выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого
капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные
затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив разви­тия района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наи­более эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за выче­том затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариан­том ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффектив­ности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздей­ствием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыноч­ных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на ко­торой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости не­движимости и строится заключение об ее величине. Например, при опре­делении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объек­та недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при оп­ределении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возмож­ными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зо­нирование часто не отражают требований развивающегося рынка недви­жимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улуч­шениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаи­мосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомога­тельную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки сто­имости объектов недвижимости. На них базируются три фундаменталь­ных подхода к оценке недвижимости -доходный, сравнения продаж и зат­ратный.

1.4. Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определениезадачи оценки

Цель оценки

Вид определяемой стоимости

Установление оцениваемых имущественных прав

Дата оценки

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

График работ по оценке

Источники информации

Выбор методов оценки

Затраты на проведение оценки

Денежное вознаграждение за проведение оценки

Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ информации

Осмотр объекта и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические характеристики и местоположение

Экономическая информация

Проверка достоверности собранной информации

Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка Анализ земельного участка

Как условно свободного с улучшениями

Правовая обоснованность выбранного варианта использования

Физическая осуществимость

Финансовая целесообразность

Наивысшая стоимость недвижимости

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на осно­ве трех подходов:

оценка стоимости на основе доходного подхода

оценка стоимости на основе сравнительного подхода

оценка стоимости на основе затратного подхода

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Проверка полученных данных о величине стоимости

Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап. Составление отчета об оценке

Контрольные вопросы

1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?

2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому
имуществу?

3. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?

4. Чем отличаются стоимость, цена и затраты?

5. Каким образом определяются потребительная и меновая стоимости
объектов недвижимости?

6. Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимо­сти недвижимости?

7. Какими признаками характеризуется стоимость в пользовании и
какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости вы
знаете?

8. Что такое стоимость в обмене и какие формы ее проявления приме­нительно к объектам недвижимости используются в оценке?

9. Укажите различия, существующие между понятиями «рыночная сто­имость» и «инвестиционная стоимость».

10.По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделе­ны на четыре группы?

11.В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципа­
ми ожидания и замещения?

12.Каким образом проявляется связь между принципом лучшего и наи­более эффективного использования и принципами вклада и сбалансиро­ванности?

13.В чем заключается противоречие между принципами ожидания и
спроса и предложения?

14.Укажите различия между принципами сбалансированности и со­ответствия.

15.Какие факторы учитываются при определении варианта лучшего и
наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

16.Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участ­ка на окраине города не будет варианта лучшего и наиболее эффективно­го использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может из­мениться?

17.При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации
процесса оценки становятся необязательными? Приведите конкретные
примеры.

Тесты

Экономический принцип, согласно которому максимальный доход движимости можно получить при соблюдении оптимальных вели­чин её составных элементов, называется:

а) принципом вклада;

б) принципом остаточной продуктивности;

в) принципом замещения;

г) принципом сбалансированности;

д) принципом разделения.

Экономический принцип, согласно которому максимальная сто­имость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой мо­жет быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной по­лезностью, называется:

а) принципом замещения;

б) принципом соответствия;

в) принципом ожидания;

г) принципом остаточной производительности;

д) принципом изменения внешней среды.

3. Какие из нижеперечисленных факторов не влияют на величину оцен­ки балансовой стоимости недвижимости?

а) первоначальная стоимость объекта недвижимости;

б) накопленный износ объекта недвижимости;

в) затраты на строительство аналогичного объекта недвижимости на
дату оценки;

г) методы ведения бухгалтерского учета износа, операционных и дру­гих расходов по содержанию объекта недвижимости;

д) все факторы влияют на величину оценки балансовой стоимости не­
движимости.

4. Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыноч­ной стоимости?

а) наиболее вероятная цена сделки;

б) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

в) стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит с отсрочкой
платежа;

г) стоимость, рассчитанная на конкретную дату;

д) объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной

е) все ответы соответствуют определению рыночной стоимости.

5. Что из нижеперечисленного не соответствует определению инвести­ционной стоимости?

а) стоимость для конкретного инвестора;

б) стоимость в обмене;

в) стоимость, рассчитанная на основе дисконтирования ожидаемых
доходов;

г) стоимость в пользовании;

д) все ответы соответствуют определению инвестиционной стоимости.

6. Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или вос­производства элементов недвижимости, подверженных риску уничтоже­ния?

а) инвестиционная стоимость;

б) налогооблагаемая стоимость;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость;

д) все ответы неверны.

7. К формам проявления стоимости в обмене относятся:

а) рыночная, арендная, инвестиционная;

б) залоговая, инвестиционная, рыночная;

в) страховая, рыночная, налогооблагаемая;

г) арендная, залоговая, рыночная;

д) ликвидационная, рыночная, балансовая.

8. При определении варианта лучшего и наиболее эффективного ис­пользования объекта недвижимости учитываются:

а) действующее законодательство и административные ограничения;

б) физические характеристики земельного участка;

в) финансовая обоснованность варианта использования;

г) потенциал местоположения;

д) все вышеперечисленное.

9. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из пред­положения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа:

а) замещения;

б) конкуренции;

в) полезности;

г) ожидания;

д) вклада.

10. Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превышать ры­ночную стоимость объекта недвижимости?

а) инвестиционная;

б) стоимость для целей налогообложения;

в) залоговая;

г) ликвидационная;

д) все ответы неверны.

Особенности функционирования рынка недвижимости

Общая характеристика рынка недвижимости. Структура рынка недвижимости. Цели анализа рынка недвижимости. Факторы спроса и пред-жепия на рынке недвижимости. Определение емкости рынка недвижи-ости. Взаимосвязь цикла рынка недвижимости с промышленным цик­лом. Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала. Связь рынков недвижимости с рынком капитала в кратко­срочном периоде. Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижи­мости в долгосрочном периоде. Причины избыточного инвестирования в недвижимость. Уровень риска на рынке недвижимости. Уровень риска инвестиций в недвижимость по сравнению с риском инвестиций в корпо­ративные ценные бумаги.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определен­ный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности не­движимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается по­тенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.