Относительные и абсолютные денежные корректировки квартира. Расчет весовых коэффициентов в сравнительном подходе

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.15, ФСО № 1).

Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта недвижимости (принцип замещения).

Основные направления сравнительного подхода:

Создание информационной базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;

Идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);

Выявление различий и расчет корректировок.

Условия применимости сравнительного подхода:

1) наличие развитого рынка недвижимости;

2) доступность и достоверность информации.

Методы сравнительного подхода:

1. Метод сравнения продаж.

2. Методы соотношения дохода и цены продажи (использование валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации).

Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам. Цена аналога как такового используется, если его размер идентичен оцениваемому объекту. В противном случае поправки применяются к цене единицы сравнения (например, единице площади объекта).

Поправки вносятся в цену аналога исходя из того, сколько бы стоил аналог, имея такие же характеристики, что и объект оценки.

Направленность корректировок:

Положительные (когда объект оценки лучше аналога);

Отрицательные (когда объект оценки хуже аналога).

Последовательность оценки методом сравнения продаж:

1. Формирование информационной базы сделок с объектами недвижимости.

2. Изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом.

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.

5. Определение стоимости единицы сравнения по каждому аналогу.

6. Внесение поправки на условия финансирования и налогообложения.

7. Внесение поправки на передаваемые юридические права (с учетом ограничений и обременений).

8. Внесение поправки на время продажи.

9. Внесение поправки на местоположение.

10. Расчет и внесение поправки на физические характеристики.

11. Процентная поправка к цене единицы сравнения.

12. Относительные денежные поправки к цене единицы сравнения.

13. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер.

В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки.

Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки:

Ц * = Ц q П % (15)

где Ц * - приведенная стоимость аналога с учетом поправки;

Ц - цена продажи единицы сравнения;

Q- количество единиц сравнения;

П, % - величина процентной поправки.

Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму:

Ц * = (Ц + П отн,) q (16)

где П отн - величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму:

Ц * = (Ц q) + П абс (17)

где П абс. - величина абсолютной денежной поправки,%.

Как правило, денежная поправка применяется в следующих случаях:

На различия в правах собственности;

Условия финансирования (наличие кредита, отсрочки);

Условия продажи (типичные/нетипичные - родственники, кредитор/заемщик);

Экономические характеристики (ЧОД);

Отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме - мешают);

Наличие движимого имущества (дополнительных улучшений).

Процентная поправка применяется в следующих случаях:

1) время продажи (дата оценки, сезонный характер);

2) местоположение;

3) физические характеристики (качество, износ, размер и т.п.).

Существуют следующие методы расчета поправок:

1. Метод анализа парных продаж.

Парная продажа - продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.

Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

2. Метод прямого анализа характеристик.

Метод применяется при отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта).

Денежная поправка на дополнительные улучшения (Цу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (К уп):

Ц*= К уп (18)

Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Его величина зависит от:

Сложности самостоятельной установки улучшений;

Времени, необходимого для установки улучшений;

Необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

3. Экспертный метод.

Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже/лучше аналога:

1) если объект оценки лучше аналога на Пэ % (Пэ % - процентная поправка, определенная экспертным методом);

Ц * =Ц(1+Пэ%) (19)

2) если объект оценки хуже аналога на Пэ%;

Ц* = Ц (1- Пэ %) (20)

3) если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно, Ц * = Ц/ (1+ Пэ %);

Ц * = Ц (1+ Пэ %) (21)

4) если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Ц* = Ц/ (1- Пэ %).

Ц * =Ц(1-Пэ%) (22)

4. Статистические методы.

Обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Методы, основанные на соотношении дохода и цены продажи.

Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:

1. Валовый рентный мультипликатор (GRM).

2. Общий коэффициент капитализации (Ко).

Валовый рентный мультипликатор, равный отношению цены аналога - Ц к его финансовой базе, может определяться по формуле:

GRM = Ц / Фин. База (23)

Финансовая база - величины потенциального и действительного валовых доходов.

Полученный таким образом мультипликатор (например, путем осреднения GRM по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки.

Валовый рентный мультипликатор не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.

Преимущество метода в том, что метод достаточно прост.

Недостатки метода валовой ренты:

Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

В полной мере не учитывает разницу в рисках или в нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценке можно увидеть в табл. 2.

Таблица 2 - Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости

	Достоинства	Недостатки
Затратный	Используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства; Применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке; Используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); Применим в сфере страхования;	Является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.
Сравнительный	Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов; Ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. - статистически обоснован. - достаточно прост в применении и дает надежные результаты.	Требует активного рынка подобной недвижимости; Основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания; Возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах; Основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
Доходный	Большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода	Сложность составления прогноза; Субъективность расчета ставки дисконтирования.

Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. В настоящее время практически отсутствуют методики обоснования весовых коэффициентов в сравнительном подходе. Есть общие формулировки, что необходимо присваивать вес каждому аналогу в зависимости от произведенных корректировок, но при этом отсутствует конкретная информация как это сделать. В данной статье автор предлагает вариант распределения весовых коэффициентов, достаточно простым обоснованным способом. Описываемый в статье вариант определения весовых коэффициентов предлагается для метода прямого поэлементного сравнения аналогов с объектом оценки.

Обычно в сравнительном подходе составляется сравнительная таблица аналогов, где проставляют корректировки по различным параметрам рассчитанные тем или иным способом (уже на основании рыночных данных). В результате по каждому аналогу образуется сумма корректировок, которая может быть больше, меньше или равна нулю. На этом этапе Оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их согласно ФСО.

Зачастую Оценщики прибегают к экспертному распределению весов с приведением, каких либо оснований.

Данную процедуру можно упростить, применив математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

Очевидно, что не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Рассмотрим пример расчета с использованием формулы (2),

	аналог 1	аналог 2	аналог 3	сумма
сумма корректировок

Распределение весов показывает, что при двух стопроцентно идентичных аналогов оцениваемому объекту, первому аналогу с минимальной корректировкой присвоен вес в 20% и разница с другими аналогами составляет также 20%.

	аналог 1	аналог 2	аналог 3	сумма
сумма корректировок

В другом случае, различие в корректировках в 1 единицу дает разницу в 3% в весах. Это говорит о том, что аналоги, имеющие большую величину сумм корректировок одинаково плохи, и разница в весах между ними соответственно невелика.

Графически зависимость веса от суммы корректировок (при нулевых корректировках для трех аналогов) выглядит так,

Из графика видно, что чем больше корректировка, тем меньше ее вес и при увеличении величин корректировок разница в весах снижается. Вид графика функции не меняется от величины корректировок.

Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.

Таким образом, предлагаемая формула, по мнению автора, наиболее близко к истине объясняет распределение весов в зависимости от сумм корректировок по аналогам.

Приведенная формула была написана для сравнительного подхода при распределении весов по аналогам. Однако ее также можно применять и в других областях, где применяются аналогичные приемы расчетов.

Слепцов Сергей Валентинович

Ковалёва А.М. 1 Дворядкин К.C. 1

1 ФГБОУ ВПО «Орловский государственный аграрный университет»

В условиях рыночной экономики актуальным является вопрос эффективного управления недвижимостью, что в свою очередь вызывает необходимость определения реальной стоимости конкретного объекта. В статье проведён анализ классических подходов к оценке недвижимости. На основе полученных результатов экономически обосновано применение способа расчета корректировок, основанного на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ) при кадастровой оценке земельных участков.

земельный участок

корреляционно-регрессионный анализ

корректировка

цена предложения

1. Об оценочной деятельности: ФЗ РФ от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г.

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. // Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г. – № 29. – ст. 3026

4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.

5. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

6. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 736 с.

7. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012. – 264 с.

Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.

Из вышеперечисленных подходов к оценке сравнительный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние того или иного сегмента рынка оцениваемого объекта, конъюнктурные колебания, а также баланс спроса и предложения. Согласно п. 14 ФСО № 1 «сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Применение сравнительного подхода предполагает выполнение ряда условий:

Объект не является уникальным;

Информация об аналогах должна быть максимально подробной, в том числе и об условиях совершения сделки;

Факторы, определяющие стоимость объектов-аналогов, должны быть сходными с объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на следующих принципах:

Замещения;

Сбалансированности;

Спроса и предложения.

Сравнительный подход предполагает определенную последовательность действий и включает следующие этапы:

На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект. На данном этапе выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.

На 3 этапе осуществляется расчет корректировок цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Заключительный 4 этап предполагает определение стоимости объекта оценки по сравнительному подходу в процессе согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования сделки.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».

Существуют следующие виды корректировок:

1. Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

2. Денежные корректировки:

Абсолютные корректировки изменяют цену проданного объекта-аналога в целом на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Пад). Положительная корректировка используется, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

Относительные корректировки изменяют цену одной единицы сравнения (Сед) на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках (Под).

Существует несколько методов расчета корректировок в сравнительном подходе: общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы.

Дж. Фридман и Н. Ордуэй в работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят метод общей группировки. Особенность данного метода заключается в том, что общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть выявлено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод предполагает наличие относительно однородных объектов, поэтому оценщик может принять решение не вводить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от объектов-аналогов . Данный метод имеет существенное ограничение, поскольку применим только в случае с однородными объектами, что на практике случается довольно редко.

Методы, основанные на анализе парных продаж;

Экспертные методы расчета и внесения поправок;

Статистические методы.

Парной продажей является продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения, наличия коммуникаций и др.), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Метод парных продаж позволяет рассчитать корректировку на вышеупомянутую характеристику и применить ее к цене продажи сопоставимого с объектом оценки аналога. .

Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Также экспертный метод предусматривает анализ вторичных данных. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риелторских фирм, постановлениях местных органов власти .

Статистические методы обычно рассматриваются в контексте применения корреляционно-регрессионного анализа. Универсального уравнения регрессии, учитывающего все ценообразующие факторы, на практике получить не удается, поскольку с увеличением числа влияющих факторов велика вероятность проявления мультиколлинеарности - линейной взаимосвязи между двумя или несколькими переменными. В результате некоторые коэффициенты регрессии перестают быть статистически значимыми. Вместе с тем, иногда корреляционная зависимость носит формальный характер, лишена экономического смысла.

Относительно земельных участков характерно также то, что количественными факторами являются только площадь участка и расстояние до МКАД (применительно к рынку земли Подмосковья), все остальные факторы - качественные параметры. Поэтому использование кодирования данных (фиктивных переменных) вызывает трудности в получении адекватной регрессионной модели.

Из рассмотренных выше методов расчета корректировок в сравнительном подходе чаще всего выбирается метод на основе парных продаж и экспертный метод в части расчета корректировок цен объектов-аналогов при определении стоимости земельных участков.

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж осуществляются следующие шаги:

Изучение рынка аналогичных земельных участков и отбор наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;

Сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту о цене предложения, физических характеристиках, местоположении и условиях сделки;

Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравниваемых;

Согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов и вывод рыночной стоимости.

Для расчета поправок (корректировок) используется метод парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект .

В результате выбранные объекты-аналоги включаются в таблицы корректировок, где каждый объект-аналог характеризуется набором показателей, которые были учтены при определении стоимости объекта оценки.

Корректировка осуществлялась по определенному перечню элементов сравнения.

1. Объем передаваемых прав на земельный участок.

2. Корректировка на финансовые условия.

3. Корректировка на условия продажи.

4. Корректировка на дату продажи.

Корректировка на дату рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4:

Пд1 = Ц1/Ц2,

Пд2 = Ц3/Ц4,

5. Корректировка на цену предложения.

Для определения корректировки на цену предложения используется экспертный метод. Исходя из анализа вторичных данных, корректировка на цену предложения принимается как среднее значение наиболее часто встречающегося диапазона.

6. Корректировка на местоположение.

Корректировка на данный фактор учитывает удаленность расположения выбранных аналогов от МКАД, престижность месторасположения, транспортную доступность, удобства подъезда и т.п.

Корректировка на местоположение рассчитывается как отношение среднего значения цен в пределах каждого из выбранных диапазонов расстояний объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4.

7. Корректировка на целевое назначение.

Поскольку оцениваемый объект и все объекты-аналоги являются земельными участками категорий земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, то корректировка по данному фактору не вводилась.

8. Корректировка на площадь объекта.

Если выбранные объекты - аналоги и объект оценки не имеют существенного различия в площадях, то корректировка не применяется.

9. Корректировка на наличие коммуникаций на участке.

В результате анализа рынка продаж земельных участков выявляется зависимость стоимости земли от наличия коммуникаций.

Корректировка на наличие коммуникаций рассчитывается как среднее значение соотношения цен парных продаж объектов № 1 и № 2, № 3 и № 4, № 5 и № 6:

Пд1 = Ц1/Ц2,

Пд2 = Ц3/Ц4,

Пд3 = Ц5/Ц6,

где Пд- поправка на дату по 1 и 2 паре соответственно;

Ц - цена предложения 1 кв.м каждого из аналогов в паре.

Согласно п. 22 в ФСО № 1 оценщик должен «согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов».

Доли объектам-аналогам присваиваются исходя из количества внесенных корректировок. Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок. Для расчета долей можно использовать формулу :

где di - вес каждого аналога;

j - количество аналогов (от 1 до j);

ki - количество корректировок каждого аналога.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений на продажу.

Чтобы провести сравнение между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен определить возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Для расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Метод парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Экспертный метод также широко применяется в оценочной практике при наличии объективной информации из достоверных источников.

Способ расчета корректировок, основанный на статистических методах расчета (корреляционно-регрессионный анализ), широко используется при кадастровой оценке земельных участков. Применение данного метода для расчета корректировок требует сбора достоверных данных по аналогам, выявление ценообразующих факторов, выбор модели и расчет ее параметров, выполнение анализа полученных данных, оценку качества регрессионного уравнения. На практике оценщик зачастую сталкивается с ситуацией, когда построить уравнение регрессии, удовлетворяющее статистическим критериям, на основе имеющейся базы данных не получается. Как правило, приходится возвращаться к этапу отбора и кодирования исходных данных и процессу построения и проверки качества модели до получения необходимого результата.

Библиографическая ссылка

Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. МЕТОДЫ РАСЧЕТА КОРРЕКТИРОВОК В СРАВНИТЕЛЬНОМ ПОДХОДЕ К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. – № 4-1. – С. 112-115;
URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=6597 (дата обращения: 17.10.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Сравнение характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требуют ее изменения. Для правильного моделирования стоимости объекта оценки необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки. Корректировки вносятся с учетом позиций сравнения, перечисленных выше. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество. Основное правило внесения корректировок заключается в том, что при корректировке фактических цен продаж сопоставимых объектов поправки производятся от объекта сравнения (ОС) к оцениваемому объекту (ОО):

ОС → ОО.

Форма внесения поправок может быть: - в абсолютных величинах (рублях, долларах, евро); - процентах от стоимости сравниваемых объектов; - долях единицы (используется реже). Денежные поправки, или поправки, выраженные в деньгах, - это суммы, прибавляемые (вычитаемые) из цены продажи каждого сопоставимого объекта. Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Эта поправка делается к цене аналога в целом. Пример абсолютных денежных поправок: поправка на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (гараж, бассейн, парковка и т.д.). Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Общая величина (сумма) корректировок, применяемых к цене единицы сравнения, для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения. Пример относительных денежных поправок: поправка на косметический ремонт; поправки, рассчитанные методом корреляционно-регрессионного анализа. Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вноситься как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения. Процентные поправки, как правило, пересчитываются в денежные значения, которые прибавляют или вычитают из цены объекта-аналога. Процентные поправки делаются на местоположение, износ, время продажи. Процентные поправки используются, когда трудно определить точные суммы денег, но рыночные данные говорят о существовании процентных различий. Особое внимание следует обращать на знаки. Например, когда сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, если бы обладал более высокими характеристиками объекта оценки. Величина поправки принимается исходя из того, как различия между сравниваемыми объектами будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая черта объекта стоит не столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а столько, сколько она добавляет к общей рыночной стоимости имущества, то есть оценивается ее вклад. Таким образом, величина корректировки - это характеристика реакции рынка на вклад рассматриваемого компонента в стоимость объекта недвижимости. Процесс внесения поправок состоит из следующих шагов: 1) идентификация (определение) элементов сравнения, которые влияют на стоимость объекта оценки; 2) сопоставление элементов сравнения в каждом конкретном случае и измерение различия между каждым объектом сравнения и объектом оценки (например, в процентах); 3) определение чистой (суммарной) поправки для каждого объекта сравнения и корректировка его цены продажи; 4) проведение анализа откорректированных стоимостей всех объектов сравнения и вывод относительно рыночной стоимости объекта оценки. При проведение анализа в п. 4 используются следующие понятия теории и практики статистических методов: - среднее арифметическое выборки; - медиана - серединное значение возрастающей последовательности величин выборки; - мода - наиболее часто встречающееся значение среди показателей. Итак, на кумулятивной основе корректировки проводятся в том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие. Последовательность действий при этом: - определяются поправки в процентах по каждой характеристике; - каждая поправка прибавляется (вычитается) из 100% и делится на 100%; - полученные поправочные коэффициенты перемножаются между собой; - цена продажи сопоставимого объекта умножается на итоговый поправочный коэффициент. На независимой (плюс/минус) основе корректировки проводятся тогда, когда точно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректировочные характеристики независимо друг от друга. Последовательность действий в этом случае: - определяются поправки в процентах по каждой характеристике; - суммируются их процентные значения (с учетом знаков); - цена продажи сопоставимого объекта умножается на суммарный процент; - цена продажи сопоставимого объекта корректируется на полученную величину с учетом знака сложением или вычитанием. Все методы расчета корректировок можно разделить на две категории: 1) количественные; 2) качественные. Одним из признаков разделения служит соотношение количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов k больше или равно количества п ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k ≥ п + 1), то для оценки используются количественные методы. Если количество аналогов k меньше количества п ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k < п + 1), то для оценки используются качественные методы. К количественным методам относятся: 1) анализ парных продаж - две рыночные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения и его вклад в стоимость (две продажи, отличающиеся лишь по одному элементу сравнения); 2) статистический анализ - когда большой объем данных дает возможность вычислить стоимостное значение корректировки; 3) графический анализ - например, расчет стоимости земельных участков при приближении к городской черте; 4) трендовый (Тренд - выявленная длительная тенденция анализ - выявление тенденций рынка на основе анализа большого объема рыночной информации; отслеживание тенденций рынка по каким-либо параметрам; 5) анализ вторичных (косвенных) данных, описывающих не сопоставимые сделки, а общие данные рынка с указанием источника информации; 6) анализ чувствительности, затрат, капитализация арендных различий и др. К качественным методам относятся: 1) относительный сравнительный анализ - качественный классификационный анализ относительного сходства сравниваемых объектов без вычисления точных корректировок, а с использованием стандартных терминов качества, например качественной шкалы вида: - много лучше, - значительно лучше, - немного лучше, - равный, - немного хуже, - значительно хуже, - много хуже. Качественная классификация такого рода часто используется в комбинации с количественными методами; 2) метод общей группировки - когда на активном рынке есть много аналогичных продаж с узким разбросом цен, например участки в садоводстве. Оценщик не производит отдельные корректировки, а сравнивает объект недвижимости в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная группировка. Таким образом, отпадает необходимость отдельно рассматривать каждую черту; 3) метод персональных интервью — применяется для активного рынка и несложных объектов и заключается в беседах со специалистами (юристами, районными архитекторами, управляющими и др.); 4) метод экспертных оценок (ранговый анализ) и др. При проведении корректировок следует руководствоваться следящими правилами - если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь; - если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рассмотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, ели это возможно. Метод анализа парных продаж позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Сравнение цен позволяет сосчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка.

Медиана - срединное значение монотонной выборки-1500, 2000, 2000 (медиана), 2300, 3000.

Мода — наиболее часто встречающееся значение. Равна 2000 дол. Таким образом, корректировка на наличие гаража составляет 2000 дол.

Определить:

1) корректировку на разницу в площади;

2) корректировку на наличие сада;

3) корректировку на наличие гаража.

Пример 12.4. По полученным результатам определить рыночную стоимость виллы «У трех камней» площадью 250 м 2 , с гаражом, но без сада.

1) ОО отличается от ОС2 только площадью:

250 — 150 = 100 м 2 ;

2) определим величину корректировки на разницу в площади:

260x 100 = 26 000 дол.;

3) откорректированная цена продажи ОС2:

30 000 + 26 000 — 56 000 дол.

Следовательно, рыночная стоимость виллы «У трех камней» составляет 56 000 дол.

Рассмотрим применение одного из качественных методов — относительного сравнительного анализа.

Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Метод применяется в условиях, когда невозможно произвести анализ парного набора данных.

Как следует из определения, метод применяется для сравнения только характеристик объектов, корректировки по первой группе элементов сравнения уже должны быть проведены.

Таким образом, чтобы оценить объект, необходимо сравнить его качественные характеристики и характеристики аналогов. Для этого необходимо оценить качественные характеристики объектов.

Оценка качества объектов представляет собой процесс измерения (приписывания качественным характеристикам объекта чисел в соответствии с определенными правилами), который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям (признакам). В это определение включены три понятия - характеристика, показатель и процедура сравнения.

Если уровни фактора можно выразить количественно (в рублях, долларах, процентах, квадратных метрах и т.д.), то такой фактор называется количественным, если же уровни фактора нельзя выразить конкретным числом, то такой фактор называют качественным.

Примером количественного фактора может служить такая характеристика недвижимости, как площадь объекта, а качественным - его состояние. Конечно, состояние здания можно выразить в проценте износа по данным технической инвентаризации, но целый ряд объектов, например земельные участки, с точки зрения оценки не изнашиваются, однако могут весьма отличаться качеством по форме, возможности доступа и т.д.

Факторы также можно условно разделить на дискретные и непрерывные. Под дискретными понимаются факторы с определенным (чаще всего небольшим) числом уровней. Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными.

Площадь объекта в этой градации выглядит как непрерывный фактор. К дискретным факторам можно отнести наличие балкона в квартире (нет, один, два).

Все это приводит к выделению неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов.

Наиболее употребительные в практике измерений следующие виды шкал:

Номинальные (шкалы наименования или классификации);

Порядковые;

Интервальные;

Шкалы отношений;

Номинальные шкалы используются для описания принадлежности объектов к определенным классам. Всем объектам одного класса присваивается одно и то же число. Факторы в этом случае формализуются в виде бинарных оценок двух уровней: 0 и 1. Такую шкалу еще называют бинарной.

Порядковые шкалы позволяют установить равноценность и доминирование. Числа (коды) позволяют только определять порядок следования объектов и не дают возможности сказать, на сколько или во сколько раз один объект предпочтительнее другого. Простейший пример кодирования по такой шкале: лучше, хуже, равноценно.

Интервальные шкалы позволяют отражать величину различия между свойствами объектов. Простейший пример - измерение износа здания в процентах. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения «на сколько лучше» и «на сколько хуже».

Шкала отношений - частный случай шкалы интервалов, когда за точку отсчета принимается 0. При таком кодировании отношение любых двух точек шкалы не зависит от единицы измерения. Следовательно, эта шкала позволяет определять отношения «во сколько раз лучше» или «во сколько раз хуже».

К менее употребимым шкалам относятся такие разновидности шкалы интервалов, как шкала разностей (единичный масштаб) и абсолютная шкала (нулевая точка отсчета и единичный масштаб).

Необходимо отметить, что в результате того или иного оценивания возникает необходимость качественного и количественного сравнивания факторов между собой. Несоизмеримость факторов между собой объясняется, как правило, не только и не столько различными единицами измерения, но и тем, что каждый фактор, выражая определенное свойство, одновременно является оценкой отношения экспертов к этому свойству.

Если необходимо принять решение с учетом многих факторов, то все их многообразие, как правило, приводит к однозначной комплексной оценке, причем наиболее распространенной и удобной является денежная оценка.

Диапазон цен: от 43 до 50 дол. за 1 м 2 участка (крайние значения отброшены).

Оценка с применением рангов. Сотрудниками фирмы проведен экспертный опрос о влиянии различных факторов на стоимость 1 м 2 земельного

участка. Всего опрошено 16 экспертов. Для участков земли, НЭИ которых является строительство типового многоквартирного дома серии 600.11, были получены следующие ответы:

Диапазон цен 1 м 2 тот же: от 43 до 50 дол., но видно, что по своим качественным характеристикам объект оценки ближе к аналогу 2.

Используемая здесь шкала качества с восстановленными отсутствующими ступенями:

Лучше — 618 000 дол.;

Чуть лучше -

Равное (ОО) -

Чуть хуже - 612 000 дол.;

Хуже — 610 000 дол.

Нетрудно видеть, что поправка на одну ступень качества составляет 2000 дол., следовательно, стоимость оцениваемого объекта равна 614 000 дол.

Довольно часто в оценочной практике применяют анализ данных рыночной статистики. Чаще всего используется корреляционно-регрессионный анализ. При его применении можно получить неплохие результаты при наличии хорошей базы данных. В то же время эффективность метода в значительной степени связана с количеством элементов сравнения: чем большее количество факторов влияет на цену объекта недвижимости, тем более представительной должна быть база данных.

Основу экспертного метода составляет субъективное решение оценщика о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируются те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости более чем на 30%.

Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации о сделках. В таблице 12.2 приведен пример последовательности внесения поправок, где процентные корректировки применяют в отношении цены сопоставимого объекта, чтобы учесть, насколько он превосходит (уступает) относительно передаваемых имущественных прав, условий финансирования, условий продажи, конъюнктуры рынка, местоположения, экономических характеристик, вида использования и прочих компонент.

Следует сделать одно важное замечание. Определение рыночной стоимости одним из своих условий предполагает наличие открытого и конкурентного рынка. Поскольку рынок недвижимости в российской действительности таковым не является, а информационный рынок для некоторых сегментов рынка недвижимости является не только непрозрачным, но и вовсе закрытым, оценщик вынужден использовать не только информацию по сделкам, но и данные о ценах предложений к продаже.

Однако цены продаж и цены предложений, как это известно из ценообразования, отличаются компонентой на уторговывание, торговой наценкой, наценкой посредника и пр. Часто совокупная величина этих надбавок известна в процентах к цене продажи из анализа рынка (и ее знают риелторы), или оценщик ее может отследить по изменению данных листинга. Поэтому следует учесть эту разницу до проведения всех последующих корректировок, поскольку для проведения корректировок все ценовые характеристики должны иметь однородную структуру.

Отнесение этой процедуры к поправкам на условия продажи или на рыночные условия методологически неверно, поскольку она не выражает ни особенности мотивации сделки, ни изменение рыночных условий во времени, которые определяют эти поправки.

Сравнительный подход – это способ оценки недвижимости, основанный на сравнении с аналоговыми объектами.

Так как он ориентирован на рыночные отношения, где предпочтением пользуется актуальная, объективно установленная мера цены и качества – его можно назвать рыночным. Здесь под сравнением понимается выбор, который делает покупатель среди выставленных на торги помещений.

Эти тенденции влияют на собственников, так как им требуется уложить запланированную в установленные рынком рамки. Это допускает для них использование тех же принципов сопоставления, которыми пользуются покупатели.

Здесь рассматриваются совершившиеся имущественные сделки с недвижимостью, параметры которой сходны с объектом, подлежащим оценке. Допустимо рассматривать недавно приобретённые дома, квартиры или земельные участки, так же те, что выставлены на торги в текущий момент.

По преимуществу риэлторы так же прибегают к сравнительному подходу. Но используют методики, исходя из профессионального опыта.

Иногда продавцы квартир рассматривают предложения, выставленные на сайтах риэлтерских компаний или предложения, представленные непосредственно собственником. Ориентируясь на место расположения, метраж и иные характеристики, подбирает вариант, соответствующий параметрам собственного помещения.

Подавая объявление о сбыте, ценовые варианты иногда устанавливаются без корректировок. Такие виды применения сравнительного подхода в соответствующей степени отражают реальное положение вещей, хотя остаются приблизительными. В идеале – требуется учесть все нюансы и провести корректировку стоимости объекта недвижимости с учётом таковых.

Алгоритм проведения процедуры следующий:

Проводится мониторинг объектов, соответствующих техническим и кадастровым характеристикам.
Делается выборка на основании совокупности сходных характеристик и рассматривается среднестатистическая стоимость.
Квартира или иное помещение сопоставляется с объектом недвижимости, выставляемым на торги.

Иногда сравнительный анализ проводится в отношении каждого из выбранных помещений.

После сопоставления, выводится среднестатистический показатель, отражающий перспективы помещения.

В установленный показатель вносятся корректировки и поправки.

Данный подход опирается на условия или дома, установленные нормативным регламентом ФСО № 1. Соответственно положениям такового, при использовании обозначенных методов извлекается та информация, которая выступает в роли достоверной и подтвердила рентабельность её применения в условиях сложившихся тенденций рынка.

Подход использует базовые принципы:

замещения;
вклада;
спроса и предложения.

При замещении реальный объект конструктивно замещается аналогом, который пользуется спросом на рынке недвижимости.

По преимуществу устанавливаемую цену ориентируют на привлекательность предложения, предназначенного покупателю. Соответственно – оно предусматривает условно определяемый базовый минимум.

К нему суммируются преимущества объекта по принципу вклада. Отсутствие преимуществ и выявление недостатков требует . Здесь основой считается успешно участвовавший в сделке аналог, за вычетом или при суммировании стоимости тех или иных элементов и конструкций.

Иногда вложенные затраты не окупаются. Этот факт зависит от целесообразности вложений в ремонт или переоборудование помещения, особенно – несанкционированного уполномоченными инстанциями (см. ).

В этом случае недопустимо вносить затраты на реконструкцию в стоимость помещения, так как покупателю придётся Признание права собственности на самовольную постройку самостоятельно, за счёт личных средств. А в случае отказа в выдаче разрешения, нести административную ответственность соответственно положениям статьи 7.1 КоАП.

Спрос и предложение – принцип, согласно которому допустимо увеличивать стоимость жилья за счёт тех преимуществ, которые актуальны на рынке недвижимости. Таковые пользуются повышенным спросом и привлекают покупателей. Например – близость к метро, живописный ландшафт или экологически чистая среда обитания.

Здесь же учитывается развитие инфраструктуры и иные нюансы, привлекающие отдельные категории граждан.

Оценщик вправе использовать не только наличные преимущества, но и перспективы таковых.

Например, действующий проект застройки района, что предусматривает существенный рост цен в перспективе. Здесь стоимость допускается повышать по принципу компромисса – среднестатистического показателя между актуальным и потенциальным состоянием ценообразования в районе расположения здания.

Опираясь на базовые принципы, целесообразно ориентироваться на метод парных продаж. Он подразумевает выборку парных объектов. То есть тех, которые прошли через имущественную сделку с равно установленной стоимостью. Если таких квартир несколько – имеет смысл ориентироваться на них.

Существенную роль играет экспертная оценка, которая используется профессионалами рынка продаж. Специалисты данной категории определяют объективные преимущества и недостатки приобретаемого жилья, с максимальной точностью (см. ).

Преимущественно используется статистический метод, он пронизывает все проводимые расчёты, являясь базовым для применения иных методик.

Так же – выступает самостоятельным прецедентом для проведения расчётов и вычисления среднего показателя.

Корректировки в сравнительной оценки недвижимости

Для установления деталей допустимого дохода в расчётах, полученная посредством статистического метода сумма, требует корректировки и поправок.

В данном случае вступают в действие методы, применяющиеся непосредственно к поправкам:

корреляционный анализ;
соотношение дохода к цене.

Метод корреляционного анализа опирается на информационную базу, в которой проводится выборка объектов. Путём применения анализа и синтеза, фиксируется взаимосвязь между числом элементов объекта и установленной в его отношении суммой. Приблизительно, а иногда достаточно точно, выводится стоимость каждого элемента, которые приплюсовываются к базовой сумме.

Соотношение дохода к цене – существенный фактор при проведении расчётов. Иногда на его основе формируются мотивационные основания, предусматривающие рентабельность имущественной сделки или отказ от проведения таковой. Собственник сравнивает вложенные в недвижимость затраты и допустимую при сбыте финансовую прибыль.

Иногда применяют многофункциональный метод – мультипликатор валового дохода.

На основе этой корректировки рассчитывается прибыль от сбыта и перспективы последующего использования недвижимости.

По преимуществу применяется, когда помещение приобретается для коммерческих целей. Например, при , а так же – при последующей перепродаже, после модернизации и ремонта ().

Здесь сравнивается стоимость аналогичных площадей и тот валовой доход, который получают собственники, путём использования таковых в коммерческих целях. Так же опирается на применение статистики, путём сопоставления парных объектов и мониторинга элементов помещения, которые отражают позиции востребованности на рынке последующего сбыта или аренды (найма).

Главный фактор, используемый для сравнения – рентабельность. Остальные показатели остаются на втором плане.

Оппонентом представленного метода рассматривается выявление общего коэффициента капитализации. На его основе рассчитывается доход, получаемый в новостройках, при сдаче в эксплуатацию квартир или помещений нижних этажей, предназначенных для коммерческого использования.

Здесь предусматриваемый доход рассматривается в виде коэффициента, выделенного из разности затрат застройщика и вложений инвесторов и покупателей. Выступает как способ планирования или первичный мониторинг, для установления суммы прибыли, получаемой с аналогичных продаж.

Используется не только в новостройках, но и на вторичном рынке жилья – в домах, сданных в эксплуатацию не позднее 3-5 лет.

Достоинства и недостатки сравнительной оценки недвижимости

К числу несомненных достоинств обозначенного метода относятся следующие характеристики:

Разработка и усовершенствование методик, связанных с популярностью подхода. Что допускает использование в бытовых условиях, так же – и в специальных.
Широкий диапазон применения, допускающий опору на нюансы целевого назначения расчётов.
Доступность применения, допускающая использование элементов подхода на самом примитивном уровне. Хотя без учёта тонкостей и нюансов.
Информационная обоснованность, опирающаяся на статистику, что придаёт расчётам соответствующую достоверность.
Допустимость внесения поправок посредством корректирующих расчётов – для осведомлённых лиц.
Допустимость использования базовой основы сравнительного мониторинга в иных подходах.

К числу слабых сторон сравнительного подхода, относятся следующие недостатки:

Рентабельность методик попадает в зависимость от активности рынка продаж, из которого черпается информация для использования.
Недостаточная активность рынка в отношении той или иной категории жилья приводит к устареванию информации и недопустимости сравнительного мониторинга.
Применяется только при унифицированных характеристиках жилья, не применим к уникальным строениям и помещениям.
Выявление специфики объекта и нюансов, влияющих на ценообразование, доступно только специалистам и экспертам в сфере оценки недвижимости.
Требуется внесение поправок, что так же доступно при условии приобретения соответствующей квалификации.
По преимуществу опирается на анализ предшествующих продаж, уделяя мало внимания перспективам развития.

Учитывая перечисленные плюсы и минусы метода, требуется опираться на целевое назначение оценки, которое различается при коммерческом определении рентабельности сделки и при имущественных сделках, осуществляющихся на бытовом уровне.

В первом случае требуется квалифицированный подход. Во втором – условия рынка сами выведут собственника на понимание тенденций покупательского спроса.