Не секрет, что арендаторы стремятся снять квартиру напрямую у владельца, без участия посредников в лице агентства недвижимости. Ведь оплата комиссионных в России за проделанную работу по поиску жилья и заключению договора найма ложится финансовой нагрузкой на арендатора.

В отличие от европейских стран, где услуги риелторских контор оплачивает хозяин помещения: и при продаже, и при заключении договора аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Специалист агентства недвижимости поможет грамотно составить и заключить договор, зарегистрирует его в соответствующих органах, если есть такая необходимость. Но типовой документ можно самостоятельно скачать на нашем сайте, а при его заполнении у вас не возникнет особых сложностей. Главное, внести в документ все заранее оговоренные условия аренды и необходимую информацию для его вступления в юридическую силу:

• Договор должен содержать раздел «Предмет договора». В него вносятся данные про объект недвижимости, предлагаемый в аренду: адрес, этажность, количество жилых комнат, площадь.
• Данные арендодателя и нанимателя (ФИО, данные паспорта, контактные телефоны).
• В документе прописывается арендная плата и порядок её внесения. Как правило, она фиксируется определённой суммой. Но владелец может оставить за собой право изменять арендную стоимость, в зависимости от рыночных тенденций. Порядок такой коррекции также должен быть отражён в договоре: например, не чаще 1 раза (в полгода, год) и максимальное повышение не должно превышать 10 или 20% от первоначальной стоимости.

Что касается дополнительных условий, прав и обязанностей сторон, то наиболее важными будут следующие моменты:

1. Нелишним будет включить в документ залоговую сумму, которая либо возвращается по истечении срока аренды к нанимателю, либо остаётся у владельца в качестве оплаты за последний месяц (если у хозяина не возникает претензий относительно состояния квартиры);
2. Фиксируется и минимальный срок, за который стороны должны предупредить друг друга в случае . Как правило, это 30 дней, но при обоюдном согласии он может быть изменён.
3. Состояние жилого помещения, а также его наполнение (мебель, быттехника) можно описать в дополнении к договору – . А условия «бережного отношения» к квартире и её содержимому лучше зафиксировать в договоре. Согласно ст.681 ГК РФ владелец не вправе требовать от временных жильцов проведения капитального ремонта, а вот устранение текущих поломок вполне можно включить в обязанности арендатора. В договоре можно дать определение для этих понятий: что должно входить в текущий ремонт (за счёт нанимателя), а какие работы проводятся на средства владельца помещения.

Какая же форма договора аренды жилья? Договор найма достаточно заполнить в письменном виде, с подписями 2 сторон, дополнительно нотариального заверения не требуется.

Нужна ли государственная регистрация договора аренды?

Документ заключается на определённый период: минимальный срок – 1 месяц, максимальный – 5 лет. Если этого пункта нет, то договор автоматически считается 5-летним.

На сегодняшний день регистрации договора найма не требуется, вне зависимости идёт ли речь о долгосрочной (свыше 1 года) или (до года). Это право сторон закреплено в Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе №122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?

Зачем регистрируют договор аренды? Добровольная регистрация договора более выгодна арендатору, так как она законодательно закрепляет его право пользоваться жилым помещением определённый срок, даже в случае его продажи.

Информация об аренде фиксируется в ЕГРП. То есть квартира фактически находится под обременением на весь срок действия арендного договора. Владелец же должен уведомить о продаже не только арендатора, но и потенциального покупателя: последнему придётся предоставить помещение в пользование (в таком же состоянии) до конца периода, указанного в документе о найме.

По законодательству (согласно ст. 687 ГК) у владельца есть право на досрочное расторжение договора только при следующих условиях:

• Если помещение используется не по назначению.
• При задержке платы за аренду: больше 2 раз – при краткосрочной аренде, и более 6 раз – при наличии договора долгосрочного найма.
• При нанесении значительных повреждений помещению, принятому в пользование.

Если же вышеописанных прецедентов не существует, то арендатор имеет полное право обращаться в суд, когда владелец попросит его освободить квартиру досрочно. Сам же наниматель может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Для этого ему достаточно сообщить арендодателю о своём намерении за три месяца.

Для арендодателя необходимости в регистрации нет. Даже в случае судебного разбирательства подписанный 2 сторонами договор сам по себе является доказательством и даёт право на дачу свидетельских показаний.

Обязательно ли составлять акт приема-передачи квартиры?

Подписание этого документа не является обязательным, но его единогласно советуют составлять все специалисты: от риелторов до юристов.

1. Перечисляя все предметы мебели и техники, их исправность и состояние ремонта, владелец защищает себя от значительных расходов в случае порчи имущества. Акт приёма-передачи квартиры служит основанием для него потребовать компенсации за нанесённые убытки в суде или даёт право использовать в качестве возмещения залоговую сумму. Конечно, если речь не идёт об износе ремонта, коммуникаций и т. д.
2. В то же время для арендатора этот документ является гарантией того, что к нему не будет предъявлено неоправданных претензий, так как описание каждого предмета (как и его состояние) зафиксировано в акте.

Для того чтобы документ вступил в законную силу, он должен быть подписан как лицом, предоставляющим помещение в аренду, так и принимающим его.

Налогообложение при сдаче квартиры в аренду

Сумма, получаемая владельцем квартиры от её сдачи в аренду, является доходом. Размер налога за сдачу квартиры в аренду составляет 13% для физлиц. Декларация в налоговую службу для уплаты НДФЛ должна подаваться арендодателем самостоятельно ежемесячно или раз в год. (см. )

Уменьшить расходы за сдачу помещения в аренду может индивидуальный предприниматель (ИП). Он обязан платить только 6 процентов от прибыли.

ИП может выбрать другую схему уплаты налогов – приобретение патента на тот или иной вид деятельности согласно главы 26.5 НК РФ. Например, на аренду находящейся в его собственности квартиры. В таком случае:

• Он освобождается от уплаты всех остальных налогов, связанных с указанной в заявлении на патент деятельностью.
• Налогообложение – процентная ставка по патенту в размере 6%.
• Минимальный срок патента – 1 месяц, максимальный – 1 год.
• Оплата патента производится одной суммой (если он заключён на срок до 6 месяцев), в остальных случаях возможна разбивка суммы на 2 платежа.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме « Основные положения законодательства о сдаче квартир (жилого помещения) в аренду » или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Собственник имеет полное право распоряжаться своим жильем так, как ему захочется. Продать, сдать в аренду, сдать в наем или оставить в собственное пользование — личный выбор каждого. Но, если вы являетесь владельцем нескольких жилых помещений, то однажды вы возможно захотите получить от этого выгоду и подумаете: Сдам-ка я одну квартиру, а полученные средства буду тратить на свои нужды. И это будет правильным решением, теперь вы будете иметь постоянный пассивный доход. Но чтобы сдавать свою квартиру, не нарушая закона, необходимо знать несколько деталей этого бизнеса.

Прежде, чем искать потенциального клиента, постарайтесь ознакомиться с советами специалистов по сдаче жилья. Вот некоторые из них: убедитесь в том, что соседи не будут против того, что вы сдаете свою комнату. Это очень важный совет сможет уберечь вас от последующих сложностей. Попробуйте реально оценить состояние жилья и его пригодность для проживания. Посоветуйтесь со специалистом.

Возможно, недорогой косметический ремонт позволит вам поднять стоимость аренды. Найдите возможность оставить немного мебели и бытовой техники. Диван, стол, стул и телевизор сделают проживание в вашей комнате более комфортным.

Позаботьтесь о договоре найма и не забудьте упомянуть в нем не только сроки проживания, количество жильцов, оплату аренды и коммунальных услуг, но и количество, и состояние вещей, оставленных в квартире, основные моменты права и обязанностей собственника квартиры(наймодателя) и нанимателя жилого помещения.

Когда подготовка закончена, следует определиться, каким образом вы найдете жильцов для своей комнаты. Любой собственник мечтает о Надежном и добросовестном клиенте. Где и как его найти? Первый вариант: обратиться в зарекомендовавшее себя риэлтерское агентство, которое за отдельную плату возьмет на себя все хлопоты по поиску, проверке жильцов и составлению грамотного договора. Если вы не хотите платить деньги и не нуждаетесь в помощи, то можете зайти на сайт объявлений недвижимости и оставить свое объявление, подробно описав особенности сдаваемого в аренду жилья. Кто-нибудь обязательно откликнется. Не забудьте поспрашивать у своих родственников, друзей и знакомых, может кто-то как раз ищет комнату для постоянного проживания. Помните, что непорядочных людей на рынке недвижимости много. Чтобы не попасться на их уловки при сдаче жилья, нужно быть предельно внимательным и аккуратным. Постарайтесь присмотреться к потенциальным нанимателям во время первичного осмотра сдаваемой квартиры, и если что-то вызывает в вас сомнения, найдите повод им отказать, обезопасьте себя. Во избежание конфликта заранее придумайте легенду, которая правдоподобно объяснит непонравившемуся вам нанимателю причину отказа.

Как составить договор найма.

Договор найма составляется в простой письменной форме, его не требуется где-либо регистрировать или удостоверять. Но если права одного из участников договора будут нарушены, то, имея такой договор на руках, он может смело подавать иск в суд и он станет на его защиту. Срок действия этого договора не может быть более пяти лет, но обычно такие договоры заключаются на 1 год с последующим автоматическим продлением, если наймодатель, не позднее чем за 3 месяца до окончания срока его действия, не предложит нанимателю перезаключить его на новых условиях. Форму договора найма можно скопировать . В тоже время и наниматель имеет право расторгнуть этот договор в любое время, заранее предупредив наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

В дополнение к договору найма неплохо составить акт приема-передачи квартиры в наем. В нем нужно перечислить все, что вы оставляете в квартире: мебель, бытовую технику, итп. Укажите степень износа каждого оставляемого предмета, к акту приложите фотографии предметов и внешнего вида всех помещений квартиры перед сдачей в наем. Форму акт приема-передачи можно скопировать .

После подписания договора найма и акта приема-передачи не забудьте получить деньги от нанимателя за первый период его проживания и обязательно проинструктируйте его, как снимать показание приборов учета потребленной воды, электроэнергии, как оплачивать коммунальные платежи. Оставьте телефоны экстренных служб и организаций обслуживающих ваш дом. И договоритесь с одним-двумя соседями о пригляде за нанимателями и порядка извещении вас в случае необходимости.

Взаимоотношения с налоговой инспекцией.

При сдаче квартиры или комнаты в наём наймодателю можно не оформлять себя в качестве индивидуального предпринимателя, достаточно правильно составить договор найма. Собственнику жилого помещения сдающего его в найм нужно понимать, что получаемая им плата от нанимателя — это его доход, с которого он обязан уплатить налог в размере 13% от годовой суммы полученного дохода. Для этого необходимо будет ежегодно подавать декларацию о доходах не позднее 30 апреля.

Если собственник, сдающий квартиру в наём, зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, он может выбрать для себя патентную систему налогообложения в соответствии со ст.346.47 НК РФ. В этом случае ему, кроме оплаты патента, придется уплачивать взносы в Пенсионный фонд, Фонд социального страхования и Фонд медицинского страхования. Это будет дороже, но зато в этом случае у наймодателя будет накапливаться страховой стаж к будущей пенсии. Этот вариант выгоден тем гражданам, которые не имеют постоянного места работы. Подавать налоговую декларацию при применение патентной системы налогообложения, в налоговые органы не требуется (Статья 346.52. НК РФ).

Съем жилья всегда являлся неразрешимой проблемой, поскольку связан он не только с финансовыми, но и с морально-правовыми аспектами, требуя от участников процедуры найма кристальной честности и добропорядочности в отношении друг друга, чего добиться удается далеко не всегда.

В целях защиты собственных интересов лица, занимающиеся сдачей жилья в аренду по закону, а также те, кто планирует снять жилье, либо не знает, как сдать квартиру в аренду , прибегают к помощи, так называемых, риэлторов - граждан, занимающихся поиском и юридическим оформлением сделок по аренде и продаже жилой площади. Естественно, что за свои услуги посредники требуют плату, которая иногда столь высока, что составляет, чуть ли не все вознаграждение за сдачу, либо съем квартиры.Поэтому работать с посредниками могут позволить себе далеко не все, многие по-прежнему распоряжаются своим, либо чужим имуществом исключительно на доверии.

В том же случае, когда доверительные отношения между сторонами вопроса, в силу недостаточного знакомства их между собой, невозможны, возникает необходимость в поиске иного пути решения вопроса, к примеру, составления обычного договора аренды, не требующего присутствия юриста, но, тем не менее, позволяющего юридически оформить такую непростую процедуру, как сдача квартир в аренду по закону.

Для составления договора о съеме-сдаче жилья в аренду юридического образования не требуется, достаточно знаний о том, что он заключается исключительно в письменной форме. Договор гарантирует сторонам, вступающим в сделку в отношении аренды жилья, защиту от посягательств, выполняя при этом своего рода роль свода правил по поводу того, что разрешено, а чего допускать не рекомендуется договаривающимся сторонам. Занимаясь поиском того, как официально сдать квартиру в аренду, как раз таки стоит особое внимание уделить упомянутому договору.

Что должен включать в себя договор аренды жилья, заключаемый арендатором и арендодателем без каких-либо посредников:

1. полные инициалы, как арендатора, так и арендодателя, паспортные данные, указание постоянного места жительства - прописки, номера и серии паспорта, когда и кем он был выдан;
2. четкое определение предмета договора, в частности, квартиры, комнаты в общежитии, дачи, либо частного дома;
3. описание внутреннего и внешнего состояния жилья - жилое, нежилое, требующее ремонта и тому подобное. Обязательны к указанию в договоре такие нюансы, как наличие мебели и техники в сдаваемом жилье, описание ее состояния. Кроме того, немаловажным является указание количества комнат, размера жилой площади, состояния в котором находится сантехника, проводка и тому подобные мелочи;
4. должна быть грамотно и понятно прописана сумма, которую арендатор обязан уплатить за арендуемое жилье, срок аренды, точная дата внесения арендной платы, а также прописаны возможности ее повышения. Немаловажным является указание того, в какие сроки арендодатель обязан предупредить квартиросъемщика об отказе ему в аренде. Фактически он это обязан сделать не позже, чем за 2 недели до выселения, в идеале за месяц. Должно быть указано время, на которое арендуется помещение - от 1 месяца до 5 лет. Отсутствие подобного указания позволяет арендатору рассчитывать на доведение времени его аренды до 5 лет, в том числе и по решению суда;
5. в договоре должен быть определен размер задатка, а также указано за чей счет будет проводиться текущий, либо капитальный ремонт.

Такое подробное содержание договора аренды не позволит арендодателю, либо арендатору причинить моральный и имущественный вред друг другу, поскольку исключает наличие у них такой возможности и решает вопрос с тем, как законно сдать квартиру в аренду.

Регистрация договора, налогообложение

Боятся заключения договора, не следует, поскольку он оформляется исключительно для личного спокойствия и регистрируется по желанию одной из сторон. Регистрация, то есть уведомление соответствующих органов о том, что квартира находится в аренде, не несет никаких финансовых нагрузок, являясь лишь официальным подтверждением состоявшегося факта.

Важным аспектом сдачи жилья в аренду является необходимость уплаты налога на получаемый доход. Размер налога составляет 13% от общей полученной в качестве арендной платы суммы. Обойти подобное правило, сотрудничая с посредниками практически невозможно, поскольку риэлтор имеет дело исключительно с юридически чистыми операциями, получая с этого доход, что еще раз говорит не в пользу использования посредников, вновь подымая вопрос о том, как по закону сдать квартиру в аренду, не причинив себе убытков.

Другое дело, что вполне легально можно сдавать квартиру не заботясь о заполнении налоговой декларации, поскольку узнать о том, что собственник жилья, использует его не для собственного проживания, налоговая инспекция может только от недоброжелателей, служащие налоговой инспекции по квартирам не ходят и опрос по поводу того, в чье собственности находится квартира не проводят, главное чтобы у съемщиков было все в порядке с документами.

Еще одним выходом является регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, для которого сумма налога понижается до 6%. Получив патент, собственник жилья может смело сдавать его в аренду, никоим образом не нарушая при этом закон.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Договор коммерческого найма жилья предусматривает передачу нанимателю конкретной квартиры, которая приспособлена для проживания, владельцем имущественного объекта. При этом основными обязанностями нанимателя являют...

Договор коммерческого найма жилья

Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между сторонами: собственником помеще...

Договор жилищного (социального) найма

В последние годы в РФ стали чаще стали предоставлять жилье по договору социального найма. Договор найма жилищного помещения - договор, согласно которому собственник жилого помещения предоставляет другому лицу жилье во вл...

22.03.2019 - Виктор Фотов

Мы снимаем квартиру уже год кран начал течь кто должен ремонтировать?

22.03.2019 - Григорий Лозян

Здравствуйте! Можно ли по закону договор аренды на квартиру между родственниками не заключать? И законно это?

03.02.2019 - Ярослав Швец

03.02.2019 - Ярослав Швец

В каком состоянии должно быть жилье, сдаваемое в социальную аренду и существует ли закон, регламентирующий условия такой аренды? Кто получает деньги за социальную аренду?

15.11.2017 - Раиса Богданова

моя знакомая с дочкой снимает комнату в двухкомнатной квартире.пол года назад умерла соседка.у своих собственников она поинтересовалась- будут ли они продавать,ответ отрицательный.6месяцев прошло и они теперь хотят продавать.зимой очень тяжело снять подходящее жилье раньше нельзя было выселять во время отопительного сезона-а сейчас?

03.10.2017 - Наталия Максимова

Здравствуйте! Снимаем квартиру, официально по договору. Арентодатель говорил что у него проблемы с сантехникой, но в договоре это не указал. А со временем проблемы с сантехникой увеличились. обязаны ли мы решать эту проблему? или это проблема арентодателей?

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.07.2017 - Вероника Калинина

Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) прямо сейчас.

Ответ на вопрос дан по телефону.

27.06.2017 - Денис Батыров

не внесли плату за месяц говорят что через 2 недели съедут тогда расчитаются

Ответ на вопрос дан по телефону.

21.06.2017 - Николай Райнис

здравствуйте! я сдаю квартиру в наем уже полтора года. недоброжелательные соседи заявили в полицию что я не плачу налоги. Занимается ли этим полиция или другие органы

Ответ на вопрос дан по телефону.

15.06.2017 - Артур Филюнин

Тема моего вопроса: Недвижимость (Сделки, оформление, споры с ЖКХ) прямо сейчас.

13.06.2017 - Владимир Шкандыбин

Уважаемая, Мне сказали, что если у съемщика жилья рождается ребенок, то выселить его невозможно при отсутствии договора аренды. Это правда? Спасибо,

30.05.2017 - Жанна Фролова

Здравствуйте!А могу ли я сдавать квартиру не уплатив налога? Я где-то слышал,что если составить договор на 11месяцев,то и налог платить не обязательно.

Ответ на вопрос дан по телефону.

06.05.2017 - Никита Кострюков

Здравствуйте! хочу снять квартиру через агенство, а они просят сначало оплатить комиссию а потом уже ехать смотреть квартиру. они говорят что есть закон новый.

Ответ на вопрос дан по телефону.

17.04.2017 - Михаил Трошко

здравствуйте! у меня такой вопрос интересует, у нас ТСЖ, я п

21.03.2017 - Юлия Козлова

Здравствуйте,меня зовут,я военный и снимаю жилье.Хочу оформить документы на возврат денег,в части это возможно,но хозяйка противится из-за налогов,и из-за того,что боится потерять какое-то там пособие.Возможно ли мне это оформить не в ущерб ей?

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.03.2017 - Василий Лилин

сумму дохода от сдачи жилья можно уменьшить на коммунальные платежи?

Ответ на вопрос дан по телефону.

Аренда (найм) жилья с каждым годом приобретает все большую популярность. Но для того чтобы обезопасить себя, процедуру сдачи в аренду квартиры нужно провести по букве закона. Итак, сдача жилья в аренду: закон , тонкости, риски.

Аренда жилья без посредников

Большинство арендаторов стараются снять жилье без посредников. Оно и понятно, ведь бремя оплаты услуг риэлторов, по общему правилу, ложится именно на их плечи. А стоят такие услуги недешево. Если Вы решили сдать свое жилье, не прибегая к услугам специалистов, то необходимо проявить осторожность. Прежде всего, при выборе потенциальных арендаторов. Помните: для эффективной защиты своих прав Вам потребуется оформление сдачи в наем квартиры в соответствии с требованиями закона. Риэлторы берут на себя функции по заключению договора, а также по его регистрации в случае необходимости. Но на самом деле, сделать все правильно самостоятельно также не сложно.

Давайте разберемся с договором. Договор аренды жилья составляется в простой письменной форме, не требует участия нотариуса. Так как речь идет о жилом помещении, договор будет называться договором найма жилого помещения. Для того чтобы договор считался заключенным, в его условиях обязательно должны быть прописаны предмет договора и размер арендной платы. Предмет договора найма жилья - это собственно сама индивидуально определенная квартира, обладающая рядом признаков, позволяющих отличить ее от всех других (адрес, количество комнат). Арендная плата может быть прописана в твердой сумме, либо определен порядок ее расчета. Как показывает практика, наймодатели предпочитают указывать твердую сумму. Тут нужно учитывать только одно - в договоре должно быть предусмотрено право наймодателя не более одного раза в период (например: квартал, 6 месяцев или в год) увеличивать арендную плату. Лучше указать и максимальный предел повышения (например: не более чем на 10%), чтобы для нанимателя это не было неприятным сюрпризом в будущем.

Помимо этого, в договор можно включить и другие важные условия. Так, например - срок внесения платежа, или внесение нанимателем задатка, который будет служить гарантией сохранности сдаваемого жилья для наймодателя. В случае если после расторжения договора и передачи квартиры все в порядке, задаток возвращается нанимателю, либо может использоваться в качестве арендной платы (или ее части) за последний месяц проживания. Прописать нужно и срок, за который стороны должны уведомить друг друга о досрочном расторжении договора (по соглашению сторон) или об изменении его условий. Обычно этот срок составляет от двух недель до месяца, но по согласованию сторон может быть любым. Не лишним будет также специально оговорить разделение обязанностей сторон по содержанию передаваемого в аренду имущества. В соответствии со ст.681 ГК РФ капитальный ремонт производится силами и за счет наймодателя, а вот текущий ремонт возлагается на нанимателя. В договоре Вы можете раскрыть понятия капитального или текущего ремонта, дополнить обязанности сторон конкретными действиями или изменить порядок поддержания жилья в надлежащем состоянии по своему усмотрению.

Не забудьте и про обязательные реквизиты сторон. В договоре должны указываться паспортные данные, а также контакты, по которым наниматель и наймодатель смогут контактировать друг с другом. По желанию, можете включить в договор любые другие условия, которые Вы считаете важными и уместными.

Мифы о регистрации и сроках аренды

Договор найма жилого помещения должен быть заключен на определенный срок. Этот срок может составлять от 1 месяца до 5 лет. Если стороны не оговорили срок, то договор считает заключенным на 5 лет. Если Вы не планируете так долго сдавать свою квартиру, то срок лучше оговорить специально.

Бытует мнение, что в случае заключения договора на срок более года, он требует обязательной регистрации в Росреестре. В действительности, это не так. Гражданский кодекс РФ и ФЗ №122-ФЗ от «21»июля 1997г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат требований об обязательной регистрации договора найма квартиры, поэтому решение о регистрации принимается по согласованию сторон и совершенно добровольно.

Зачем же тогда регистрировать? Регистрация в большей мере необходима нанимателю жилья в качестве гарантии того, что его право на аренду квартиры охраняется законом. Механизм защиты прост: сведения о том, что квартира находится в аренде, вносятся в ЕГРН и в случае если собственник решит продать квартиру, ему придется: во-первых: заблаговременно уведомить нанимателя о смене собственника, во-вторых: уведомить потенциального покупателя квартиры об обременении. В случае если всех устроит такое положение вещей, то сделка купли-продажи состоится, а новый владелец жилплощади будет обязан перезаключить договор найма жилья с нанимателем, не ухудшая положения последнего. Внимание: условия одностороннего досрочного расторжения договора наймодателем предусмотрены ст. 687 ГК РФ и включают в себя: использование нанимателем помещения не по назначению, значительное ухудшение состояния жилья нанимателем или лицами, за которых ответственен наниматель, не внесение арендной платы более двух раз подряд (в случае если договор заключен на год или меньше) и более полугода (при сроке договора более года). Данный перечень обстоятельств является исчерпывающим. Во всех остальных случаях, наниматель может в судебном порядке отстаивать свое право на проживание в квартире.

Для наймодателя же регистрация договора не влечет никаких особенных гарантий, кроме, разве что, дополнительных доказательств существования арендных отношений с нанимателем в случае возникновения судебного спора. Кстати, ГК РФ предусматривает право нанимателя на одностороннее расторжение договора найма жилого помещения, при условии уведомления об этом наймодателя не менее чем за три месяца до предполагаемой даты освобождения квартиры.

Не знаете свои права?

Завершение совершения сделки

Важным этапом при заключении договора найма жилого помещения является передача помещения в пользование нанимателю и составления соответствующего акта приема-передачи. Почему это важно? В таком акте Вы должны отразить текущее состояние своей жилплощади, а также описать, какие предметы мебели передаются, оставляется ли нанимателю бытовая техника и, если да, то в каком состоянии находится все это. Можно также отметить функциональную исправность систем (газопровод, вентиляция, отопление), описать внешний вид помещения.

В случае расторжения договора найма, наниматель обязан вернуть наймодателю квартиру в аналогичном состоянии с учетом нормального износа. То есть, если в Вашей квартире что-то сломают, разобьют, значительно ухудшат состояние, Вы сможете истребовать денежные средства на восстановление нормального состояния квартиры и предметов обстановки, в том числе и через суд. Для этих целей можно будет также удержать залог. В случае если стоимость восстановления повреждений больше суммы залога, разницу сумм Вы также можете взыскать.

В акте приема-передачи должны присутствовать подписи обеих сторон, что является прямым подтверждением согласия нанимателя с описанием жилплощади и, следовательно, подтверждается его обязанность поддерживать переданное по договору имущество в полученном состоянии. С другой стороны, это и гарантия для нанимателя, так как наймодатель не сможет потребовать возместить убытки, которых в действительности не было.

Обязанность по уплате налога

Каждому наймодателю необходимо помнить, что получение платы за сдачу жилья в найм, является доходом, который облагается налогом на доходы физических лиц в размере 13% от полученной суммы. Декларацию о таких налогах необходимо подавать самостоятельно. Платить НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом РФ можно ежемесячно или единовременно вносить всю сумму за год.

Для того чтобы уменьшить размер налога, многие наймодатели зарегистрировались в качестве индивидуальных предпринимателей (См. Как открыть ИП (пошаговая инструкция)? Регистрация ИП в 2017-2018 году ). Это позволяет уменьшить налог до 6% от суммы дохода. Тут важно отметить, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не является обязательной, но если Вы все же решили действовать таким образом, то Вам потребуется составить и заверить у нотариуса заявление установленной формы в налоговую службу, оплатить государственную пошлину и с паспортом явиться в отделение по месту жительства. Регистрация производится в течение 5-ти дней с момента подачи документов. После этого необходимо получить коды в органах статистики и спокойно вести свою деятельность.

Глава 26.5 НК РФ предусматривает также патентную систему налогообложения. Смысл этой системы прост: индивидуальный предприниматель, написав заявление в налоговую службу, приобретает патент на определенный вид деятельности, в данном случае на сдачу в наем жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, взамен ИП освобождается от уплаты других налогов, связанных с подобной деятельностью (например, НДФЛ). При этом процентная ставка по налоговому патенту составляет 6%. Срок действия патента может составлять от 1 месяца до года, но не более одного календарного года. Оплата патента производится в зависимости от срока, на который он получен: если срок не превышает полугода, то предусмотрена оплата единовременно всей суммой, если он более 6 месяцев - общая сумма может быть разделена на два раза.